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房地產估價師考試經營與管理精講

⑶ 調查手段

在收集一手資料時所采用的主要調查手段是問卷。由于問卷對

于問題的設計可以非常靈活多變，因此，問卷是收集一手資料時最

普遍采用的手段。由于問題的形式會影響到問卷的調查效果，因此

答卷一般包括閉合式和開放式兩種。閉合式問題事先確定了所有可

能的答案，答卷人可以從中選擇一個答案。開放式問題允許答卷人

用自己的語言無任何限制地回答問題。因此一般情況下，開放式問

題在需要了解人們是如何想的，而不是衡量持某種想法的有多少的

試探性調查階段特別有用。而閉合式問題事先規定所有答案，很容

易進行解釋和列表工作。

⑷ 抽樣方案

在設計抽樣方案時，必須確定的問題是：①抽樣單位。解決向

什么人調查的問題。調查者必須定義抽樣的總體目標，一旦確定了

抽樣單位，必須確定出抽樣范圍，以便目標總體中所有樣本被抽中

的機會是均等的或已知的。②樣本規模。主要確定調查多少人的問

題。大規模樣本比小規模樣本的結果更可靠，但是沒有必要為了得

到完全可靠的結果而調查整個或部分目標總體。如果抽樣程序正確

的話，不到1%的樣本就能提供比較準確的結果。③抽樣程序。解決

如何選擇答卷人的問題。為了得到有代表性的樣本，應該采用概率

抽樣的方法。概率抽樣可以計算抽樣誤差的置信度。但由于概率抽

樣的成本過高、時間過長，調查者也可以采用非概率抽樣。表4-2

是概率抽樣與非概率抽樣的類型。

⑸ 聯系方法

一般有郵寄、電話和面訪三種聯系方法。①郵寄問卷是在被訪

者不愿面訪或擔心調查者會曲解其回答時可采用的最好方法，但郵

寄方式回收率低、回收速度也慢。②電話訪問是快速收集信息的最

好方法，其優點是被訪者不理解問題時能得到解釋，而且回收率比

郵寄問卷通常要高，主要缺點是只能訪問有電話的人，而且時間也

不能太長，也不能過多涉及隱私問題。③面訪是三種方法中最常用

的方法，調查者能夠提出較多的問題并能了解被訪者的情況，但面

訪的成本最高，而且需要更多的管理計劃和監督工作，也容易受到

被訪問者偏見或曲解的影響。

㈢ 收集信息

收集信息是市場調查中成本最高，也最容易出錯的階段。在采

用問卷調查時，可能會出現某些被調查者不在家必須重訪或更換、

某些被調查者拒絕合作、某些人的回答或在有些問題上有偏見或不

誠實等情況。在采用實驗法進行調查時，調查人員必須注意，要使

實驗組與控制組匹配，并盡可能消除參與者的參與誤差，實驗方案

要統一形式并且要能夠控制外部因素的影響等。現代計算機和通信

技術使得資料收集的方法迅速發展，且減少了人員和時間的投入。

㈣ 分析信息

該階段的主要任務是從收集的信息和數據中提煉出與調查目標

相關的信息，對主要變量可以分析其離散性并計算平均值，同時還

可以采用統計技術和決策模型來進行分析。

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（責任編輯：中大編輯）