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房地產估價師考試經營與管理精講

二、確定規劃設計方案并獲得規劃許可

㈠ 土地出讓過程中的規劃管理

出讓城市國有土地使用權，出讓前應當制定控制性詳細規劃。

出讓的地塊，必須具有城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件

及附圖。規劃設計條件通常包括：地塊面積、土地使用性質、容積

率、建筑密度;建筑高度、停車位數量、主要出入口、綠地比例、

須配置的公共設施和工程設施、建筑界限、開發期限及其他要求。

附圖應當包括：地塊區位和現狀、地塊坐標、標高，道路紅線坐標、

標高，出入口位置，建筑界限及地塊周圍地區環境與基礎設施條件。

《規劃設計條件通知書》及其附圖或《審定設計方案通知書》

及其附圖，是城市國有土地使用權出讓合同的重要附件，不得隨意

變更。確需變更的，必須經城市規劃行政主管部門批準。土地使用

權受讓方在辦理《建設用地規劃許可證》時，必須持有附具城市規

劃行政主管部門提供的規劃設計條件及附圖的土地出讓合同，取得

《建設用地規劃許可證》后，方可辦理土地使用權權屬證明。

㈡ 房地產開發前期的規劃管理

房地產開發前期的規劃管理主要體現在：開發項目的選址定點

審批，核發"建設用地規劃許可證"及規劃設計條件，規劃方案及

初步設計審批以及核發"建設工程規劃許可證"等方面。

⑴ 開發項目選址、定點審批階段。開發商首先須持計委批準

立項文件、開發建設單位或其主管部門申請用地的函件、工程情況

簡要說明和選址要求、擬建方案、開發項目意向位置的1:2000或

1:500地形圖及其他相關材料向城市規劃管理部門提出開發項目選

址、定點申請，由城市規劃管理部門審核后向城市土地管理部門等

發征詢意見表。開發商請有關部門填好征詢意見表后，持該征詢意

見表、征地和安置補償方案及經城市土地管理部門蓋章的征地協議、

項目初步設計方案、批準的總平面布置圖或建設用地圖，報城市規

劃管理部門審核后，由城市規劃管理部門下發《選址規劃意見通知

書》。

⑵ 申請《建設用地規劃許可證》階段。開發商持城市規劃部

門批準征用土地的計劃任務、市政府批準征用農田的文件(使用城市

國有土地時，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見)、1:2000或

1:500的地形圖、《選址規劃意見通知書》、要求取得的有關協議

與函件及其他相關資料，向城市規劃管理部門提出申請。經城市規

劃管理部門審核后頒發《建設用地規劃許可證》?！督ㄔO用地規劃

許可證》主要規定了用地性質、位置和界限。

⑶ 規劃設計條件審批階段。開發商需持城市計劃管理部門批

準的計劃任務、開發商對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形

圖(單位建筑1:500，居住區1:2000，其中一份畫出用地范圍)和設

計單位提供的控制性規劃方案及其他相關資料。向城市規劃管理部

門提出申請，經城市規劃管理部門審核后，下達《規劃設計條件通

知書》及用地紅線圖?！兑巹澰O計條件通知書》主要規定了征地面

積、規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、

建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數等。

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