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同樣，假設開發法是通過將一宗未完成的房地產在完成后的市

場價值減去尚需投入的開發成本以及稅費、利潤，得出該未完成的

房地產的價值，如果估價對象的狀態逐步接近最終產品，這時的假

設開發法也就逐步接近市場法了。

二、價值標準、估價方法與估價目的

在定義估價方法時，《規范》已經明確了公開市場價值標準，

在應用估價方法進行各種目的的估價時，《規范》又再一次強調了

公開市場價值標準。在土地使用權出讓價格評估、房地產轉讓價格

評估、(從事生產、經營活動的)房地產租賃價格評估、房地產抵押

價值評估時，都明確要求采用公開市場價值標準：

“6.1.2土地使用權出讓價格評估，應分清土地使用權協議、

招標、拍賣的出讓方式。協議出讓的價格評估，應采用公開市場價

值標準。招標和拍賣出讓的價格評估，應為招標和拍賣底價評估，

參照6.10房地產拍賣底價評估進行。”

“6.2.2房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準。”

“6.3.2從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估，應采用

公開市場價值標準。”

“6.4.2房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，……”

在房地產課稅估價時，則要求“宜采用公開市場價值標準”：

“6.6.3房地產課稅估價宜采用公開市場價值標準;并應符合

相關稅法的有關規定。”

由此可見，針對不同估價目的而進行房地產估價時要考慮的一

個首要問題，也是確定估價的價值標準，而并不是選擇估價方法。

曾經有人提出，市場法估價的結論是最接近實際的，成本法估

價的結論通常偏低，收益法估價的結論通常偏高。實際上通過前面

的簡單分析可以看到，在嚴格采用公開市場價值標準的前提下，排

除允許的誤差后，各種方法估價得出的結論應該是趨于一致的。由

此引伸，各種估價方法與估價目的在一般情況下并無嚴格的對應關

系。曾經有人很認真地用表格的形式將各種目的的估價與各種估價

方法做出匹配，提出在某種估價目的下，最適合采用某種方法，其

次可選用某種方法。而由上面的分析我們可以自然地得出這樣的結

論：各種估價方法的應用在多數情況下并不受估價目的的限制。

當然，《規范》的5.1.7條這樣規定：“在無市場依據或市場

依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價

的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。”看上去，這是對

成本法作為主要估價方法作了一些限制，實際上是《規范》條文的

明確規定：

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（責任編輯：中大編輯）

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