為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程 ，全面的 了解2012年 房地產估價師考試教材 的相關重點， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產估價師考試 各章復習的重點資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！  

㈠ 土地所有者或當前的使用者

不管是主動的還是被動的，土地所有者或當前的使用者的作用

非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出

出讓、轉讓或投資開發的愿望。在我國，政府壟斷了國有土地使用

權出讓的一級市場，當前的土地使用者也對有關土地的交易有著至

關重要的影響。同一開發地塊上的當前使用者越多，對開發的影響

也就越大，因開發商要逐一與他們談判拆遷、安置、補償方案，遇

上"釘子戶"，不僅會使開發周期拖長，還會大大增加房地產開發

的前期費用。

㈡ 開發商

房地產商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的

很明確，即通過實施開發過程獲取利潤。房地產商的主要區別在于

其開發的物業是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產商大

都是將開發的物業出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴大，

這些開發商也會逐漸成為物業的擁有者或投資者，即經歷所謂的"資

產固化"過程，逐漸向中型、大型開發商過渡。當然，對于居住物

業來說，不管是大公司還是小公司，開發完畢后一般都用來銷售，

這是由居住物業的消費特性所決定的。

房地產商所承擔的開發項目類型也有很大差別。有些開發商對

某些特定的開發類型(如商場或住宅)或在某一特定的地區搞開發有

專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發風險分散于不同的開發

類型和地點上，還有些開發商所開發的物業類型很專一但地域分布

卻很廣甚至是國際性的。總之，開發商根據自己的特點、實力和經

驗，所選擇的經營方針有很大差別。開發商的經營管理風格也有較

大差異。有些開發商從規劃設計到租售階段，均聘請專業顧問機構

提供服務;而有些開發商則從規劃設計到房屋租售乃至物業管理，

均由自己負責。

㈢ 政府及政府機構

政府及政府機構在參與房地產運行的過程中，既有制定規則的

權力，又有監督、管理的職能，在有些方面還會提供有關服務。開

發商從購買土地使用權開始，就不斷和政府的土地管理、城市規劃、

建設管理、市政管理、房地產管理等部門打交道，以獲取投資許可

證、土地使用權證、規劃許可證、開工許可證、市政設施和配套設

施使用許可、銷售許可證和房地產產權證書等，作為公眾利益的代

表者，政府在參與房地產市場的同時，也對房地產市場其他參與者

的行為發生著影響。

房地產開發投資對政府行為而引致的影響相當敏感。建筑業、

房地產業常常被政府用來作為一個"經濟調節器"，與房地產有關

的稅費收入又是中央和地方政府財政的一個重要來源，而對物業的

一同占有、擁有形式又反映了一個國家和政治取向。

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（責任編輯：中大編輯）