二、房地產作為抵押物的條件

房地產抵押的抵押物隨土地使用權的取得方式不同，對抵押物要求也不同。《城市房地產管理法》規定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押。”從上述規定可以看出，房地產抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個基本方面：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權。對于這類抵押，無論土地使用權來源于出讓還是劃撥，只要房地產權屬合法，即可將房地產作為統一的抵押物同時設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，以取得的土地使用權設定抵押權。對于這類抵押，設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。

《城市房地產抵押管理辦法》（建設部令第98號）規定下列房地產不得設定抵押權：（1）權屬有爭議的房地產；（2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；（5）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；（6）依法不得抵押的其他房地產。

例題：下列房地產不得設定抵押權的包括（    ）。

A、權屬有爭議的房地產

B、權屬沒有爭議的房地產

C、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物

D、已依法公告列入拆遷范圍的房地產E、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產

答案：ACDE

解析：權屬沒有爭議的房地產，應該可以設定抵押權。

三、房地產抵押的一般規定

（1）房地產抵押，抵押人可以將幾宗房地產一并抵押，也可以將一宗房地產分割抵押。以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押物，在抵押關系存續期間，其承擔的共同擔保義務不可分割，但抵押當事人另有約定的，從其約定。以一宗房地產分割抵押的，首次抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。房地產已抵押的，再次抵押前，抵押人應將抵押事實告知抵押權人。

（2）以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將該國有土地上的房屋同時抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。《擔保法》還規定，“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”

（3）以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額為限。

（4）國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。

（5）以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過。并報其上級主管機關備案。

（6）以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有約定的除外。

（7）以股份有限公司、有限責任公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有約定的除外。

（8）有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限。

（9）以具有土地使用年限的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。

（10）以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。

（11）預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

（12）以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知債權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。

（13）企、事業單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續有效。其權利與義務由擁有抵押物的企業享有和承擔。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同；（14）訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務履行期屆滿抵押權人尚未受清償時，抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內容。

（15）抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。

（16）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，可以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的房地產為自身債務設定抵押。

（17）抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。

（18）抵押人將已出租的房屋抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。

（19）抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

例題1：抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。（   ） （2005年試題）

答案：√解析：抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。

例題2：以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過。（   ） （2004年試題）

答案：√解析：以股份有限公司、有限責任公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有約定的除外。

四、房地產抵押合同

房地產抵押合同是抵押人與抵押權人為了保證債權債務的履行，明確雙方權利與義務的協議。房地產抵押是擔保債權債務履行的手段，是債權債務合同的從合同，債權債務的主合同無效，抵押這一從合同也就自然無效。房地產抵押是一種標的物價值很大的擔保行為。法律規定房地產抵押人與抵押權人必須簽訂書面抵押合同。

房地產抵押合同一般應載明下列內容：（1）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；（2）主債權的種類、數額；（3）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；（4）抵押房地產的價值；（5）抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任：（6）債務人履行債務的期限；（7）抵押權滅失的條件；（8）違約責任；（9）爭議解決的方式；（10）抵押合同訂立的時間與地點；（11）雙方約定的其他事項。

抵押物須保險的，當事人應在合同中約定，并在保險合同中將抵押權人作為保險賠償金的優先受償人。

抵押權人需在房地產抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應在合同中約定。

例題1：房地產抵押是擔保債權債務履行的手段，是債權債務合同的（    ）。

A、從合同

B、主合同

C、一般合同

D、特殊合同

答案：A

解析：房地產抵押是擔保債權債務履行的手段，是債權債務合同的從合同。

例題2：房地產轉讓合同、房地產抵押合同和房屋租賃合同均為要式合同。（   ） （2005年試題）

答案：√解析：房地產轉讓合同、房地產抵押合同和房屋租賃合同都是要式合同

五、房地產抵押登記

《城市房地產管理法》規定房地產抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記，《擔保法》規定房地產抵押合同自登記之日起生效。房地產抵押未經登記的，抵押權人不能對抗第三人，對抵押物不具有優先受償權。鑒于我國各地土地和房地產管理體制差別很大，有多種管理模式，法律規定以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其登記機關由縣級以上人民政府規定。由于抵押權是從所有權這一物權上設定的他項權利——擔保物權，即限制物權，其主要作用在于限制抵押人對抵押房地產的處分權利，未經抵押權人同意，抵押物不得進行轉讓、出租等處分，以避免擔保懸空，所以登記機關只能從不動產的交易權屬登記機關中指定，不能委托其他部門。房地產轉讓或者變更，先申請房產變更登記后申請土地使用權變更登記是《城市房地產管理法》規定的法定程序。為了簡化程序，方便當事人申辦，同時也為了保證抵押登記的安全性，部分地方規定，以房、地合一的房地產抵押的，房地產管理部門為抵押登記機關；以地上無定著物的出讓土地使用權抵押的，由核發土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記。

《城市房地產抵押管理辦法》規定房地產當事人應在抵押合同簽訂后的30日內，持下列文件到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記：（1）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；（2）抵押登記申請書，（3）抵押合同；（4）《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還應提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；（5）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；（6）可以證明抵押房地產價值的資料；（7）登記機關認為必要的其他文件。

登記機關應當對申請人的申請進行審核，審查的內容主要包括：抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件；抵押物是否已經抵押，抵押人提供的房地產權利證明文件與權屬檔案記錄內容是否相符，查對權屬證書的真偽等，并由審核人簽字在案。對符合登記條件的應在法定期限內核準登記并頒發他項權利證書。

例題：房地產抵押合同當事人應當自合同簽訂之日起（&

（責任編輯：中大編輯）

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