為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2012年房地產估價師考試教材 的相關重點， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！  

㈡ 房地產估價技術路線與替代原則

遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等

條件下的正常價格。

替代原則的理論依據是同一市場上相同物品具有相同市場價值

的經濟學原理。替代原則是保證房地產估價能夠通過運用市場資料

進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相

同市場價值，才有可能根據市場資料對估價對象進行估價。

替代原則也反映了房地產估價的基本原理和最一般的估價過

程：房地產估價所要確定的估價結論是估價對象的價值。對于房地

產交易目的而言，該價值應當是在公開市場上最可能形成或者成立

的價格，房地產估價就是參照公開市場上足夠數量的類似房地產的

近期成交價格來確定估價對象的價值。

在確定房地產估價技術路線時，無論采用什么估價思路和估價

方法，都必然首先承認替代原則：市場法是用類似房地產的成交價

格來“替代”估價對象的價值，收益法是用估價對象未來的收益“替

代”估價對象的價值，成本法是用估價對象各組成部分的價格來“替

代”估價對象的價值，等等。

㈢ 房地產估價技術路線與最高最佳使用原則

遵循最高最佳使用原則，應以估價對象用于最高最佳使用為前

提估價。

房地產估價中所確定的價值，實質是房地產的經濟價值，而房

地產的經濟價值是在房地產的使用過程中實現的。最高最佳使用原

則要求在估價時應確定估價對象處于最高最佳使用狀態時的價值，

因此最高最佳使用原則本身就給我們提供了這樣一個確定房地產估

價技術路線的基本思路：在估價時要首先確定房地產的最高最佳使

用狀態，進而才能確定房地產在這種狀態下的價值。

㈣ 房地產估價技術路線與估價時點原則

估價時點原則強調的是估價結論具有很強的時間相關性和時效

性。

估價結論首先具有很強的時間相關性，這主要是考慮到資金的

時間價值，在不同的時間點上發生的現金流對其價值影響是不同的。

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所以，在房地產估價時統一規定：如果一些款項的發生時點與估價

時點不一致，應當折算為估價時點的現值。在確定估價技術路線涉

及到估價對象房地產的價格形成過程時，也就要注意到這一點，不

能直接將不同時間點上發生的現金流直接相加，而要進行資金時間

價值換算以后再相加。

估價結論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產市場

價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。

所以強調：估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價

結果作為估價對象在其他時點的價格。因此在確定估價技術路線時，

就要注意要根據不同的估價時點確定估價所依據的房地產市場情

況，進而確定在此種房地產市場情況下的房地產總體價格水平。

估價時點原則的另外一層含義是：估價對象在不同的估價時點

的狀態是不同的，相應就會有不同的價格。例如一宗房地產在其未

完工時的狀態與竣工后的狀態不同，相應地就有不同的價格。在確

定估價技術路線時，就要注意準確把握估價對象在所規定的估價時

點時的狀態，進而決定估價對象在該狀態下的價格內涵。

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（責任編輯：中大編輯）

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