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房地產估價師考試案例與分析精講 

二、征地和房屋拆遷補償估價的分類

根據《中華人民共和國土地管理法》第二條：中華人民共和國

實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

根據原始土地的性質及征收、規劃用途，征地和房屋拆遷補償估價

可分為以下三種情況：

⑴ 征收城市規劃區內集體所有土地的補償估價，是指在將集

體所有的土地，經依法征收轉為國有土地的過程中，對被征收集體

所有土地的補償價格進行的評估。

征地估價應根據《中華人民共和國土地管理法》以及當地制定

的實施辦法和其他有關規定進行。

⑵ 征收城市規劃區內集體所有土地上房屋及附著物的拆遷補

償估價，是征用集體土地時對被拆遷房屋及附著物貨幣補償價格的

評估。

拆遷集體所有土地上的房屋的補償估價應根據《中華人民共和

國土地管理法》，參照《城市房屋拆遷管理條件》、《城市房屋拆

遷估價指導意見》以及當地政府制定的拆遷管理及拆遷評估的實施

細則，有些地區還專門制定了集體土地房屋(或宅基地)的拆遷估價

辦法。

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⑶ 城市房屋拆遷估價，是指為確定城市國有土地上被拆遷房

屋及附著物(土地和房屋或房屋)貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的

區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。

城市房屋拆遷估價應根據《中華人民共和國城市房地產管理

法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、

《城市房屋拆遷估價指導意見》以及當地政府制定的拆遷管理及拆

遷評估的實施細則。

三、征地和房屋拆遷補償估價的法律法規

⑴ 《中華人民共和國城市房地產管理法》(中華人民共和國主

席令第29號);

⑵ 《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第

8號);

⑶ 《城市房屋拆遷管理條例》(中華人民共和國國務院第305

號令);

⑷ 建設部關于貫徹《城市房屋拆遷管理條例》的通知(建住房

[2001]16l號);

⑸ 建設部關于印發《城市房屋拆遷估價指導意見》的通知(建

住房[2003]234號);

⑹ 各省、自治區、直轄市依據以上法律法規制定的相關地方

性法規規定。

四、征地補償估價

㈠ 征地補償估價對象

“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請

使用國有土地”;“國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原

屬于農民集體所有的土地”。(《土地管理法》第四十三條)。

在集體所有的農業用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、

糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林

地、積肥場地、場院地、牧場地、草原地等。農地地上附著物包括：

農田基礎設施、樹木、青苗、墳墓等。

集體所有的農業用地及其地上附著物為征地補償估價對象。

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（責任編輯：中大編輯）