為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2012年房地產估價師考試教材 的相關重點， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！  

四、按經營使用方式來劃分的類型

房地產按其經營使用方式來劃分，主要分為下列4類：

1.出售型房地產。

2.出租型房地產。

3.營業型房地產。

4.自用型房地產。

這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產可以采用比較法估價;出租或營業型房地產可以采用收益法估價;自用型房地產可以采用成本法估價。

第五節 房地產估價的概念

從專業估價的角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

現對上述房地產估價概念中的一些關鍵術語解釋如下：

(一)專業估價人員

專業估價人員是指經房地產估價人員資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，專門從事房地產估價的人員。

一名合格的房地產專業估價人員，必須具有房地產估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經驗和良好的職業道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經驗，是對估價能力的要求;具有良好的職業道德，是對估價誠實程度的要求。

在此特別要強調職業道德的重要性。

(二)估價目的

估價目的是指一個具體估價項目的估價結果的期望用途，或者說，完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產的經濟活動或者政府、民事行為的需要。

不同的估價目的來源于對估價的不同需要。估價目的可以劃分為：土地使用權出讓，房地產轉讓(包括買賣、交換、贈與、抵債等)、租賃、抵押、典當、保險、課稅、農民集體土地征用補償、

城市房屋拆遷補償、損害賠償、分割、合并、糾紛、涉案，企業合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經營、承包經營、改制、上市、破產清算、房地產估價糾紛、涉案中的房地產估價復核或鑒定等。

不同的估價目的將影響估價結果。估價目的也限制了估價報告的用途。

針對不同的估價目的所采用的價值標準，分為公開市場價值標準和非公開市場價值標準兩類。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。公開市場價值，是指在公開市場上最可能形成的價格。

而公開市場，是指在該市場上交易雙方進行交易的目的，在于最大限度地追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開且不具有排他性。

例題：( )限制了估價報告書的用途。

A、估價方法 B、估價目的 C、估價原則 D、估價日期

答案：B

(三)估價原則

估價原則是指人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，在對房地產價格形成和運動的客觀規律認識的基礎上，總結出的一些簡明扼要的、在估價活動中應當遵循的法則或標準。

(四)估價程序

估價程序是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按照其內在聯系性所排列出的先后進行次序。

(五)估價方法

房地產估價有三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外還有一些其他估價方法，如假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。在評估一宗房地產的價值時，一般要求同時采用兩種或兩種以上的方法。

(六)影響房地產價格的因素

從大的方面來說，有環境、人口、經濟、社會、行政、心理、國際等因素。在不同地區、不同時期，各種因素影響房地產價格變動的方向和幅度是不盡相同的。

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（責任編輯：中大編輯）

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