六、房地產(chǎn)抵押的效力

抵押權(quán)為價值權(quán)而非實(shí)體權(quán)。設(shè)定抵押權(quán)后，并不轉(zhuǎn)移抵押權(quán)人對抵押物的占有。抵押權(quán)成立后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，抵押人仍可以對抵押物行使占有，使用、收益、處分的權(quán)利。抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時，轉(zhuǎn)讓所得的價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押人應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全完好，抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

例題：下列關(guān)于抵押的效力，說法正確的是（   ）。

A、抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人

B、抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，不用通知抵押權(quán)人

C.抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為有效

D.房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間，抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，無權(quán)要求抵押人停止其行為。

答案：A

解析：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效；抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，有權(quán)要求抵押人停止其行為。

七、房地產(chǎn)抵押的受償

抵押是一種民事法律關(guān)系，抵押權(quán)人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進(jìn)行，并應(yīng)符合《民法通則》、《擔(dān)保法》規(guī)定的平等、自愿、等價、有償?shù)囊话阍瓌t。抵押合同屬于擔(dān)保合同，依照主合同履行債務(wù)是債務(wù)人的義務(wù)。房地產(chǎn)抵押合同一經(jīng)簽訂，簽約雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議折價或者以抵押物拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押登記的先后順序清償。

依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定：未作評估的，參照市價確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見。人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的80％；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20％。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押人未按合同規(guī)定履行償還債務(wù)義務(wù)的，依照法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)解除抵押合同，拍賣抵押物，并用拍賣所得價款，優(yōu)先得到補(bǔ)償，而不使自己的權(quán)利受到侵害。

對于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。此外，根據(jù)《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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