為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程 ，全面的了解2012年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理精講

⑵ 某類(lèi)物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化。根據(jù)當(dāng)

地各類(lèi)房地產(chǎn)收益率水平，同類(lèi)型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)?shù)淖饨鹗蹆r(jià)比例，例如一般情況下住宅的售價(jià)相當(dāng)于大約100個(gè)月的租金，

如果售價(jià)太高，那么對(duì)出租住宅的需求就會(huì)增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類(lèi)型物業(yè)之間的租金售價(jià)相對(duì)變化也會(huì)引起需求

的變化，舉例來(lái)說(shuō)，北京市1994年寫(xiě)字樓物業(yè)供給緊張，最高的月租金達(dá)到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作為寫(xiě)字樓出

租，使這三類(lèi)物業(yè)間的供給量發(fā)生了相對(duì)變化。應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的這些變化需要一定的時(shí)間才

能完成，而且受房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全特性的影響，這一變化所需要的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)。同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)供給與需求的有效調(diào)節(jié)還基于這樣一

個(gè)假設(shè)，即所有的房地產(chǎn)利益是可分解的，并且有一個(gè)完全的資本市場(chǎng)存在。但實(shí)際上這些假設(shè)條件是很難達(dá)到的。例如銀行的信貸

政策往往受政府宏觀政策的影響，使并非所有的人都能夠獲得金融機(jī)構(gòu)的支持;為了整個(gè)社會(huì)的利益，政府還會(huì)通過(guò)城市規(guī)劃、售價(jià)

或租金控制等政策干預(yù)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性，使之不可能像證券市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)及期貨市場(chǎng)等一樣在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到市場(chǎng)供需均衡。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)通常需要一年以上的時(shí)間才能完成供需平衡的調(diào)節(jié)過(guò)程，而新的平衡達(dá)到了甚至還沒(méi)有達(dá)到，可能馬上又出現(xiàn)新

的影響因素而造成新的不平衡，所以，用"不平衡是絕對(duì)的，平衡是相對(duì)的和暫時(shí)的"來(lái)描述房地產(chǎn)市場(chǎng)是再恰當(dāng)不過(guò)的了。

㈣ 指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃

在我國(guó)，城市土地屬于國(guó)家所有，這就為政府通過(guò)制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃來(lái)適時(shí)滿(mǎn)足全體社會(huì)成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房

地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計(jì)劃首先要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)提供的房地產(chǎn)存量、增量、

交易價(jià)格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等市場(chǎng)信號(hào)的分析研究，才能制定出既符合市場(chǎng)需要、可操作性強(qiáng)、又能體現(xiàn)政府

政策和意志的土地供給計(jì)劃。

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