為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！
案例2-8】
㈠ 房地產實物狀況因素分析
估價對象土地有兩宗，地塊A面積1500㎡，北側臨接寬度約
15m的鋪裝公路，臨路寬度約50m，深度25～35m，是稍為不規
整形的普通臨街地。地塊B面積5500㎡，東側臨街寬度約80m，
深度70m，為整形大宗土地，并與地塊A相鄰接。這兩宗土地均
地勢平坦，且與道路等高，日照、通風、干濕條件屬普通程度，電
氣、煤氣、上下水道等基礎設施完備。城市規劃上屬商業區，容積
率600%。
就當地的標準使用及現在與將來的動向、城市規劃上的管制等
方面來看，地塊A與地塊B的最有效使用，應該是合并興建辦公大
樓。現評估地塊A、B的鄰地購買價格。
㈢ 市場背景分析：(略)
㈣ 最高最佳使用分析：(略)
㈤ 估價方法選用
由于估價對象是在舊市區內的土地，未能收集到適當的收益實
例，所以，應以買賣實例，即市場比較所求得的比準價格為標準來
決定估價額。
㈥ 估價測算過程
⑴ 評估A、B、C的空地價格
A、B兩宗土地以市場比較法估價，C地以假設開發法估價(過
程從略)，結果如下：
① A地的空地價格(a)，單價為14850元/㎡;總價為
22275000元。
③ C地的空地價格(c)，(A、B合并后為C)，單價為15675
元/㎡;總價為109725000元。
⑵ 計算合并使用分配率
① 計算增值總額：
增值總額=c-(a+b)=37537500(元)
⒈ 計算面積因素對增值的影響
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（責任編輯：中大編輯）
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