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房地產估價師考試經營與管理精講

㈡ "過度開發"及誘因

⑴ 房地產市場中的過度開發

房地產市場中的過度開發有時也稱為房地產"過熱"，是指當

市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率

上升、物業價格和租金下降的情況。

⑵ 過度開發的誘因

過度開發的誘因主要有三個方面，即開發商對市場預測的偏差、

開發商之間的博弈和非理性行為以及開發資金的易得性。

開發商在進行開發決策時，會對市場上的需求狀況進行預測。

他們在預測時，總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價格

情況。即使當前市場上的熱銷和價格上漲只是暫時的現象，他們也

很容易會認為這種繁榮景象能夠長久持續下去，于是造成對未來需

求過分樂觀的估計。研究表明，對未來需求預測的偏差程度基本上

與目前市場價格增長速度正相關，即目前市場價格增速越快，對未

來估計中過分樂觀的程度就會越大。這時開發商往往會加大投資，

大批項目上馬，待到竣工時，市場形勢已經不如所預期的那樣喜人，

就容易產生房屋積壓、空置率上升的過度開發景象。

開發商之間的博弈和非理性行為也會加劇這種市場過度開發的

情況。開發商只要一看到市場機會就會迫不及待地去投資開發，殊

不知有時這些市場機會是有限的，只需少量開發商的介入就能滿足。

但是每個開發商都想搶先得到市場機會，而不會進行內部協調，于

是一哄而上，生怕自己被拉下了。況且如果已經得到土地，與其將

土地空置產生機會成本，還不如趕快開工建設。這種非理性的行為

往往會使過度開發現象更加嚴重。

從獲取開發資金的難易程度來看，如果開發商很容易獲得資金

支持，而投入較少的自有資金，他們在進行投資決策時往往會缺乏

仔細和審慎的考慮，從而產生道德風險。特別是目前我國的開發商

融資渠道單一，無論是開發貸款還是預售商品住宅抵押貸款基本都

是從商業銀行獲得，這種高杠桿式的融資方式，再加上房地產市場

中信息不完全的程度較高，對高利潤的追求將會使開發商難以對市

場做出客觀和冷靜的判斷。

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（責任編輯：中大編輯）

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