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⑶ 該商品房預計1998年5月建成，要估測建成時的售價，估

價對象的狀況和房地產市場情況應該如何選擇：

A. 估價對象狀況及房地產市場情況均為1995年7月的狀態

B. 估價對象狀況及房地產市場情況均為1998年5月的狀態

C. 估價對象狀況為1998年5月、房地產市場情況為1995年

7月的狀態

D. 估價對象狀況為1995年7月、房地產市場情況為1998年

5月的狀態

【例1-1】 是1998年房地產估價師執業資格考試《房地產估

價案例與分析》的試題，這個題主要就是考房地產估價技術路線的

確定。

【例1-1】提的三個問題反映了三種不同的估價目的，需要了

解的估價基本事項不同，相應的估價技術路線也各異。

第一問涉及的估價目的是確定甲方實際應支付給乙方的工程

款，因此其估價技術路線是：1993年7至12月的預算定額、材差

等資料為依據，按兩幢商品房到停工之日止實際發生的工程量計算

評估價值，估價時點是1993年12月工程停工之日，而不是1995

年7月甲方向法院起訴之日。

第二問是確定項目轉讓的價格，因此其估價技術路線應該是采

用假設開發法確定項目在轉讓時點的價格，這個價格與第一問提到

的“甲方實際應支付給乙方的工程款”是完全無關的。

第三問是確定估價對象1998年5月建成時的售價，因此要按

照估價對象狀況及房地產市場情況均為1998年5月的狀態來確定

其屆時的價格。

在這個例題中，估價目的、估價時點、估價對象的狀況、房地

產市場情況等估價基本事項與估價對象的價格內涵和價格形成過

程，以及與估價技術路線之間的關系體現得非常充分。

四、確定房地產估價技術路線要遵循房地產估價原則

房地產估價技術路線所反映的是房地產價格的形成過程，而房

地產估價原則體現的也正是房地產價格的形成原理，因此，在確定

房地產估價技術路線時要遵循房地產估價原則也就是十分自然的事

了。

㈠ 房地產估價技術路線與合法原則

遵循合法原則，要求房地產估價應以估價對象的合法產權、合

法使用、合法處分為前提估價。

所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。

房地產價格實質上是房地產權益的價格，而房地產權益是由法

律法規或者合同所確定的，估價所要考慮的也只能是合法的權益的

價格。又由于房地產價格是在其使用和處分的過程中形成的，因此

在確定房地產的價格時，就必須堅持其使用和處分的合法性。

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（責任編輯：中大編輯）

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