為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的 了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材 的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本 次考試有所幫助！ 

㈢ 購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券

住房抵押貸款證券化，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸

款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資

金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券的投資者，

也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住

房抵押貸款債權(quán)，出售給專(zhuān)門(mén)設(shè)立的特殊目的公司(SPC)，由該公

司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方

式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等

擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。購(gòu)買(mǎi)抵押支持證

券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。

住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，現(xiàn)已成為美國(guó)、

加拿大等發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手

段，新興國(guó)家和地區(qū)如泰國(guó)、韓國(guó)、馬來(lái)西亞、香港等也開(kāi)始了住

房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房

地產(chǎn)間接投資工具。隨著中國(guó)住房市場(chǎng)住房金融服務(wù)的迅速發(fā)展，

在中國(guó)推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，作為大眾投資

工具的住房抵押支持證券，不久將出現(xiàn)在中國(guó)的投資市場(chǎng)上。

四、房地產(chǎn)投資的利弊

㈠ 房地產(chǎn)投資之利

在前面介紹房地產(chǎn)投資的特性時(shí)，我們實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹

了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn)，包括自然壽命周期長(zhǎng)、易于滿足使用者

不斷變化的需要、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里

我們?cè)俳榻B房地產(chǎn)投資的其他一些優(yōu)點(diǎn)。

⑴ 相對(duì)較高的收益水平

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到

20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，

該收益率甚至?xí)^(guò)100%。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得

每年15%~20%的股本收益率也是很平常的事。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股

票、債券等其他類(lèi)型的投資來(lái)說(shuō)，收益水平是相對(duì)較高的。

⑵ 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

由于可以將物業(yè)作為抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得

金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、

保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸

款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。

金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全

收回貸款最有效的方式。因?yàn)槌送顿Y者的資信情況和自有資金投

入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證，且通常情況下

房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期還款對(duì)資金的需要，所以金

融機(jī)構(gòu)可以提供的抵押貸款比例也相當(dāng)高，一般可以達(dá)到

70%~90%，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方

發(fā)達(dá)國(guó)家， 投資者甚至可以獲得超過(guò)90%甚至超過(guò)100%的融資，

也就是說(shuō)，投資者無(wú)須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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