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收益法體現了對價格形成過程的這樣一種認識：可以將購買房

地產作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現之后

累加，用所得結果作為估價對象的房地產價格。收益法所體現的估

價技術路線是：房地產價值是由房地產未來可獲得的收益決定的。

假設開發法體現的房地產價格形成過程也即估價技術路線是：

未完成的房地產的價值取決于它完成后的價值與從未完成到完成階

段所需增加的各項投入以及相應的利息、利潤、稅費的差額。

同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同

的價格形成過程，體現的是不同的估價技術路線。例如，對一宗尚

未完成的房地產開發項目的估價，我們可以采用成本法，求取獲取

土地的價格、已投入的建造成本和各項相關費用、利息、利潤、稅

費，累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也體現了一種

技術路線。它所反映的價格形成過程是：房地產價值是由構成房地

產價值的各組成部分積算而形成的。也可以采用假設開發法先確定

該項目完成后的市場價值，再扣除由未完成狀態繼續建造至完成所

需的各項投入和利息、利潤、稅費，由此也可得出估價對象的價值。

這種方法所反映的價格形成過程是：未完成房地產價值最終取決于

它開發建設完成后的市場價值，由后者可以推算出前者。

所以說，房地產估價技術路線與房地產估價方法是一種密不可

分的關系。

⑵ 把握房地產估價技術路線有助于正確運用房地產估價方法

由于房地產估價技術路線反映了房地產價格形成過程和價格內

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涵，而房地產估價方法的實質也是模擬房地產價格的形成過程確定

估價對象的價值，所以，把握房地產估價技術路線有助于正確理解

和運用房地產估價方法，并且不會由于房地產估價方法在表現形式

上的不同而迷惑。

第二節 房地產估價技術路線的確定

一、確定房地產估價價值標準

㈠ 房地產估價的公開市場價值標準

房地產估價的價值標準所要解決的是房地產估價的最根本的問

題，即房地產估價是“評估什么前提條件下的房地產價值”。房地

產估價的價值標準問題是一個影響房地產估價全過程的重要問題，

從估價方法的運用到估價結論的確定，都要受到房地產估價的價值

標準的影響。國際上通行的和世界各國(地區)制定的估價規范(或標

準、指南等類似文件)中，價值標準也都是一個重點強調的問題。

通常，最常用、也是最容易為不同的估價師取得共識的價值標

準是公開市場價值標準。因此，在上述國際通行的各種估價規范中，

都將公開市場價值標準確定為通常情況下估價時應采用的價值標

準。目前我國在房地產估價中最普遍采用的價值標準也是公開市場

價值標準。《規范》明確了公開市場價值標準在房地產估價中的重

要地位，對于澄清一些模糊認識，指導估價實踐，具有十分重要的

意義。

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（責任編輯：中大編輯）

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