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房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講 

第八節(jié) 房地產(chǎn)分割、合并估價

一、房地產(chǎn)分割、合并估價的特點

房地產(chǎn)分割、合并估價，除需遵循一般房地產(chǎn)估價的原則與方

法外，還要從影響房地產(chǎn)合并或分割前后最高最佳使用或最有效使

用、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等的角度，分析估價對象在分割或合并前后的可能變

化。例如，位于城市商業(yè)區(qū)的兩塊面積分別為400㎡和1600㎡的

相鄰?fù)恋?，合并后不僅能使基地形狀規(guī)整，而且還可使開發(fā)商能夠

面向中型客戶、開發(fā)建設(shè)每層建筑面積為1200～1500㎡的寫字

樓，大大提高了兩塊土地的開發(fā)價值。此時如果不考慮合并的影響

而單獨評估兩塊地的價值，則兩塊地的價值之和很可能大大低于合

并后的土地價值。對于合并或分割后導(dǎo)致的房地產(chǎn)增值或價值損失，

需要在分割后或合并前的兩個個體之間合理分配，分配的比例不僅

要看每一部分所占的面積比例，還要看每一部分對房地產(chǎn)增值或減

值的影響程度。

房地產(chǎn)分割估價實際上就是房地產(chǎn)合并估價的逆向操作，本節(jié)

重點以房地產(chǎn)合并估價為例來說明房地產(chǎn)分割、合并估價的操作方

法及要點。

二、房地產(chǎn)合并相關(guān)法律規(guī)定

房地產(chǎn)合并的必然結(jié)果就是相鄰的兩宗房地產(chǎn)中的一宗轉(zhuǎn)讓給

另一宗的所有者，也就是說房地產(chǎn)合并是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，在

關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定中，以下幾點要特別注意，其可能直接

影響房地產(chǎn)合并：

⑴ 房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。國家和地方房地產(chǎn)管理

法規(guī)對各類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行了明確的規(guī)定，如果待合并的房地

產(chǎn)不符合規(guī)定，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)合并預(yù)期價值無法實現(xiàn)，或由于

要支付額外費用使待合并房地產(chǎn)達(dá)到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預(yù)期價

值減損，這在估價過程中必須考慮和說明。

⑵ 待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理

法》第三十九條對土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓做出明確規(guī)

定，要求補(bǔ)繳土地出讓金或上繳土地使用權(quán)收益，這也會影響到房

地產(chǎn)合并價值。

⑶ 待合并房地產(chǎn)的土地用途。房地產(chǎn)合并預(yù)期價值的實現(xiàn)有

賴于合并后的房地產(chǎn)實現(xiàn)最高最佳使用，但有可能待合并房地產(chǎn)的

土地用途與房地產(chǎn)合并后的最高最佳使用用途并不一致，《城市房

地產(chǎn)管理法》第四十三條規(guī)定這種情況下必須進(jìn)行用途變更，這一

因素對房地產(chǎn)合并價值的影響也要考慮。

⑷ 待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限。《城市房地產(chǎn)管理

法》第四十二條規(guī)定，出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其

土地使用權(quán)剩余年限為合同約定總年限減已使用年限，要注意其對

房地產(chǎn)合并價值的影響。

2012年房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講

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