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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程,全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn), 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料,希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!
其中,對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正,只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況,然后依此計(jì)算即可。具體是將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定,無(wú)規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣,交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。主要是把握下列2點(diǎn):
1.正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格
2.正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格
例:一宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/平方米,賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%,則:
賣方實(shí)際得到的價(jià)格=2500—2500×7%=2325(元/平方米)
買方實(shí)際付出的價(jià)格=2500+2500× 5%=2625(元/平方米)
例:某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方在合同中寫(xiě)明,買方付給賣方2325元/平方米,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,
應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為:
正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格
應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率
陳艷5170例:某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方在合同中寫(xiě)明,買方付給賣方2625元/平方米,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為:
正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格
應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率
房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法比較法(二)
一、內(nèi)容要求
1、交易日期修正;
2、房地產(chǎn)狀況修正;
3、求取比準(zhǔn)價(jià)格;
4、比較法總結(jié)和運(yùn)用舉例。
二、考試要求
掌握交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正和求取比準(zhǔn)價(jià)格。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)
第六節(jié) 交易日期修正
一、交易日期修正的含義
可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格,是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。
如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同,房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化,價(jià)格就有可能不同。因此,應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易日期修正。
交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正。經(jīng)過(guò)了交易日期修正后,就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。
二、交易日期修正的方法
在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間,隨著時(shí)間的推移,房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況:(1)平穩(wěn);(2)上漲;(3)下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí),可不進(jìn)行交易日期修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí),則必須進(jìn)行交易日期修正,以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。
采用百分率法進(jìn)行交易日期修正的一般公式為:
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期修正系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
其中,交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí),可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T%(從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí),當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的,為+T%;下跌的,為-T%),則:
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±T%)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
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