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2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講35

發(fā)表時(shí)間:2011/8/18 9:53:19 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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其中,對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正,只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況,然后依此計(jì)算即可。具體是將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定,無(wú)規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣,交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。主要是把握下列2點(diǎn):

1.正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格

2.正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格

例:一宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/平方米,賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%,則:

賣方實(shí)際得到的價(jià)格=2500—2500×7%=2325(元/平方米)

買方實(shí)際付出的價(jià)格=2500+2500× 5%=2625(元/平方米)

例:某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方在合同中寫(xiě)明,買方付給賣方2325元/平方米,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,

應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為:

正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格

應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

陳艷5170例:某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方在合同中寫(xiě)明,買方付給賣方2625元/平方米,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為:

正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格

應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法比較法(二)

一、內(nèi)容要求

1、交易日期修正;

2、房地產(chǎn)狀況修正;

3、求取比準(zhǔn)價(jià)格;

4、比較法總結(jié)和運(yùn)用舉例。

二、考試要求

掌握交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正和求取比準(zhǔn)價(jià)格。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第六節(jié) 交易日期修正

一、交易日期修正的含義

可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格,是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。

如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同,房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化,價(jià)格就有可能不同。因此,應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易日期修正。

交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正。經(jīng)過(guò)了交易日期修正后,就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

二、交易日期修正的方法

在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間,隨著時(shí)間的推移,房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況:(1)平穩(wěn);(2)上漲;(3)下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí),可不進(jìn)行交易日期修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí),則必須進(jìn)行交易日期修正,以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。

采用百分率法進(jìn)行交易日期修正的一般公式為:

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期修正系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

其中,交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí),可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T%(從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí),當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的,為+T%;下跌的,為-T%),則:

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±T%)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

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