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2012年房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法精講

房地產(chǎn)估價理論與方法第5講:比較法(二)

一、內(nèi)容要求

1、交易日期修正;

2、房地產(chǎn)狀況修正;

3、求取比準(zhǔn)價格;

4、比較法總結(jié)和運(yùn)用舉例。

二、考試要求

掌握交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正和求取比準(zhǔn)價格。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第六節(jié) 交易日期修正

一、交易日期修正的含義

可比實(shí)例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點(diǎn)時的價格，是在估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，價格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點(diǎn)時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種調(diào)整稱為交易日期修正。

交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場狀況修正。經(jīng)過了交易日期修正后，就將可比實(shí)例在其成交日期時的價格變成了在估價時點(diǎn)時的價格。

二、交易日期修正的方法

在可比實(shí)例的成交日期至估價時點(diǎn)期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有3種情況：(1)平穩(wěn);(2)上漲;(3)下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進(jìn)行交易日期修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進(jìn)行交易日期修正，以使其符合估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況。

采用百分率法進(jìn)行交易日期修正的一般公式為：

可比實(shí)例在成交日期時的價格×交易日期修正系數(shù)=在估價時點(diǎn)時的價格

其中，交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點(diǎn)時，可比實(shí)例價格漲跌的百分率為±T%(從成交日期到估價時點(diǎn)時，當(dāng)可比實(shí)例的價格上漲的，為+T%;下跌的，為-T%)，則：

可比實(shí)例在成交日期時的價格×(1±T%)=在估價時點(diǎn)時的價格

或者

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