為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產估價師考試教材的相關重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

一、問答題(共3題，每題10分)

(一)李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營，于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的低押價值，估價結果為2300元/m2。

請問：

1.張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發日為2007年9月30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元/m2。張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結構、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：

物業名稱　A　B　C

建筑面積/m2　65　48　50

成交單價/(元/m2)　15500　14500　15000

成交日期　2007年9月　2007年8月　2007年10月

請問：

1.你認為乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些估價所需的資料?

2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應考慮哪5個主要因素?(說明：回答若超過5個，只按前5個評分)

(三)2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現要求房地產估價機構分別對出租人權益價值和承租人權益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。

請問：

1.評估出租人權益價值時，承租人是否毀約對房地產價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。

2.說明評估承租人權益價值的技術路線。一、問答題(共3題，每題10分)

(一)李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營，于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的低押價值，估價結果為2300元/m2。

請問：

1.張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發日為2007年9月30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元/m2。張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結構、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：

物業名稱　A　B　C

建筑面積/m2　65　48　50

成交單價/(元/m2)　15500　14500　15000

成交日期　2007年9月　2007年8月　2007年10月

請問：

1.你認為乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些估價所需的資料?

2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應考慮哪5個主要因素?(說明：回答若超過5個，只按前5個評分)

(三)2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現要求房地產估價機構分別對出租人權益價值和承租人權益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。

請問：

1.評估出租人權益價值時，承租人是否毀約對房地產價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。

2.說明評估承租人權益價值的技術路線。　(二)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產開發公司擬取得該宗土地。出讓文件規定可以分期開發，該開發公司擬用滾動開發的模式進行房地產開發，具體計劃如下：

開發期　開發面積　開工時間　完成時間　開始銷售時間

第一期　20萬m2　第1年6月　第3年6月　第3年1月

第二期　15萬m2　第4年6月　第5年6月　第5年1月

第三期　15萬m2　第5年6月　第6年6月　第6年1月

由于開發規模較大且擬采用新的施工技術方案，預計實際開發成本比社會平均開發成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲。現該開發公司委托房地產估價機構評估其能承受的最高掛牌出讓地價。、房地產估價機構在選用假設并發法進行估價時，用現金流量折現法進行測算。

5.房地產估價師確定現金流量折現法技術路線時，正確的做法是( )。

A、對三期開發的土地分別估價，將各期凈現金流量分別折現至當期開發活動起始點

B、對宗地整體估價，將各期凈現金流量分別折現至各期開發活動起始點

C、對宗地整體估價，將各年凈現金流量折現至整個開發活動起始點

D、對宗地整體估價，對各期開發投資分別計息至各期開發活動結束點

6.在確定開發完成后的房地產價值時，應采用( )。

A、目前住宅市場價格

B、未來住宅市場價格，折現至估價時點

C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現至估價時點

D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現至估價時點

7.在確定開發成本時，應采用( )。

A、該開發公司測算的開發成本

B、現時的客觀開發成本

C、各期銷售時的客觀開發成本

D、各期開發時的客觀開發成本

8.在計算扣除項時，除開發成本、管理費用外，還應包括( )。

A、銷售費用、銷售稅費和開發利潤

B、銷售費用、銷售稅費和所得稅

C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費

D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費　(三)某房地產估價師運用市場法和假設開發法對一宗4270m2的商業用地于2007年10月21日的土地使用權價格進行評估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價方法測算出的結果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設2006年10月和2007年10月該區域的該類土地定基價格指數分別為102、106;土地報酬率為6%。

9.運用加權算術平均法得出的最終估價結果的分布范圍是( )。

A、[2000，2300]

B、[2030，2270]

C、[2060，2240]

D、[2090，2210]

10.假設該宗地于2007年10月21日的土地使用權價格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21目的土地使用權價格是( )元/m2。

A、2136

B、2165

C、2179

D、220　

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（責任編輯：中大編輯）