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房地產估價師考試案例與分析精講

具體評估時，將待估宗地的實際情況與住宅用地地價因素修正說明表相比較，對照住宅用地地價因素修正系數表，綜合確定待估

宗地各相關因素的修正系數表

⑽ 土地開發程度修正待估宗地土地開發程度“五通一平”(即通路、供水、排水、通

電、通訊及場地平整)與基準地價設定土地開發程度“五通一平” (即通路、供水、排水、通電、通訊及場地平整)一致，故不需要修正。

⑾ 計算委估地塊地價××區卓刀泉南路12號基準地價系數修正法評估過程一覽表

㈡ 假設開發法

根據委托人提供的資料，估價對象土地為待建設空地，根據最有效使用原則，該宗地可采用假設開發法評估。從發展的觀點看，

土地之所以有價，完全在于其可以開發、利用、建房，并可從中獲取收益。為了獲得土地而支付的地價，顯然是在預計的不動產總價

中扣除成本費用和社會平均預期收益后的“剩余價格”。即地價等于土地與建筑物出售價格減去建筑物本身的價格。因此，假設開發

法是在估算開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收

等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

⑴ 預測樓價

設定委估地塊上規劃興建建筑總面積69570㎡的住宅建筑物。

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假設開發期為1年，房屋建成后即可售完。根據評估人員對該地區同類住宅小區售價的調查，估算委估地塊平均售價為2100元/㎡。

則預測總樓價為：

2100×69570/10000=14609.70(萬元)

⑵ 建安費用

參考《××市造價管理站關于發布××地區建筑安裝工程二○

○三年二季度造價指數的通知》(×建價字[2002]31號)，綜合現

場實際情況，估算該項目建安費用(含簡單裝修配套)單價為750元

/㎡，則建安費用為：

750×69750/10000=5217.75(萬元)

⑶ 工程前期費用(含配套費及各項規費)

①勘察規劃設計：按建筑面積12元/㎡估算，則為：

12×69750/10000≈83.48(萬元)

②城市建設配套費

Ⅰ基礎設施配套費：80×69750/10000≈556.56(萬元)

Ⅱ消防設施配套費：1.5×69750/10000≈10.44(萬元)

Ⅲ人防易地建設費：24×69750/10000≈166.97(萬元)

以上合計為733.97萬元。

③墻體改革費：10×69750/10000≈69.57(萬元)

④抗震設防審查：0.05×69750/10000≈0.35(萬元)

⑤工程質量監督費：按建安造價的1.8‰計，則為：

5217.75×1.8‰≈9.39(萬元)

⑥垃圾服務費：12×69750/10000≈83.48(萬元)

⑦白蟻防治費：1.2×69750/10000≈8.35(萬元)

⑧開發行業管理費：0.5×69750/10000≈3.48(萬元)

⑨契稅：地價以x表示，則契稅為0.04x(萬元)

工程前期費用合計為992.07+0.04x(萬元)

⑷ 投資利息

參考2002年2月21日調整利率后中國人民銀行公布的一年

期貸款利息率5.31%計，取1年貸款利息率5.31%。地價和前期費

用一次性投入，建造費用在開發期內均勻投入，則投資利息為：

(x+992.07+0.04x)×[(1+5.31%)1-1]

+5217.75[(1+5.31%)1/2-1]≈0.052x+189.42(萬元)

⑸ 投資利潤

本次評估確定為10%，則投資利潤：

(x+992.07+0.04x)×[(1+10%)1-1]

+5217.75[(1+10%)1/2-1]≈0.104x+352(萬元)

⑹ 管理費用、銷售費用用其它不可預見費用

按樓價的2.5%計，則為365.24(萬元)

⑺ 稅費(含后期費用)

Ⅰ水增容費

根據對××市的調查，水增容平均費用為15元/㎡。則水增容

費為：104.36(萬元)

Ⅱ電增容費

××市電增容平均費用為45元/㎡。則該項費用為313.07(萬

元)

Ⅲ營業稅及附加(教育附加、城市維護建設稅、堤防維護建設、

平抑副食品價格基金)：14609.7×5.85%≈854.67(萬元)

Ⅳ專項維護資金：5217.75×1.5%≈78.27(萬元)

則后期稅費合計為1350.37(萬元)

⑻ 計算地價

地價=樓價-⑵-⑶-⑷-⑸-⑹-⑺

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x=14609.7-5217.75-992.07-0.04x-0.0552x-189.42-0.104x-353.88-365.24-1350.37

經整理后：x≈5120.79(萬元)

因此，運用假設開發法測算出委估地塊地價為5120.79萬元，

委估地塊面積34068.69㎡，則單價為：1503.08元/㎡。

七、估價結論及確定之理由

根據以上計算結果，結合所掌握的當地土地市場情況，由于上

述計算結算差異不大，可取上述兩種方法的評估結果的算術平均數

作為委估地塊的地價，即：

土地單價=(1433.08+1503.08)/2≈1468.08元/㎡

土地總價=1468.08×34068.89/10000≈5001.56萬元

人民幣(大寫)：伍仟零壹萬伍仟陸佰元整

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（責任編輯：中大編輯）

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