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房地產估價師考試案例與分析精講 

三、房地產合并估價方法要點

㈠ 房地產合并前后價格的計算要客觀、準確

房地產合并前后價格的計算，一定要注意合并前后各項因素的

變化導致房地產價格水平的差異，并嚴格按《規范》要求選取合適

的估價方法計算合并前后的價格。

㈡ 增值額的分配要準確、合理

相鄰土地合并后，往往會使效用增大，價值升高，從而產生額

外的增值。因此，鄰地合并經營能使雙方獲得額外的收益;而一方

購買另一方的土地，賣方的要價一般會高于土地本身正常的市場價

格。無論是鄰地雙方合并經營還是一方購買另一方的土地，都需要

我們對土地價格進行評估，以便確定各自的出資額及賣方的合理要

價。而解決這個問題的關鍵，則是合理地將增值額進行分配。將增

值額進行分配，大致有以下三種方法可供選擇：

各自所占增值額的分配比例分別為a1/(al+a2)×100%和

a2/(al+a2)×100%，a1、a2為合并前地塊各自的單價。

⑵ 以合并前地塊各自的面積為基礎進行分配

各自所占增值額分配比例分別為S1/(S1+S2)×100%和

S2/(S1+S2)×100%，S1、S2為合并前地塊各自的面積。

⑶ 以合并前地塊各自的總價為基礎進行分配

對三種方法計算的結果根據影響程度大小不同，取加權平均值

即可綜合得出最終的增值分配率，計算出鄰地合并產生的增值額。

以上三種計算方法中，第一種方法的計算結果應占有較大權重比例。

⑴ 以合并前地塊各自的單價為基礎進行分配

各自所占增值額分配比例分別為A1/(A1+A2)×100%和

A2/(A1+A2)×100%，A1、A2為合并前地塊各自的總價。

因為對增值額進行分配，應當遵循房地產估價中的貢獻原則，即應

當根據地塊對增值額的貢獻程度來決定各自應得的分配額。而土地

合并后增值的原因，主要是影響房地產價格因素中的個別因素如面

積、形狀或是臨街狀況等(因為是鄰地，所以影響價格的其他因素都

相同)得到了改善。就合并前的地塊而言，個別因素較好的地塊對增

值額的貢獻自然要較大。而個別因素較好的地塊其單價也一定會較

高。也就是說，單價是反映出地塊對增值額貢獻程度的主要因素，

按單價計算出的增值分配率也應占有較大權重比例。

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（責任編輯：中大編輯）