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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程,全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點(diǎn), 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料,希望對您參加本次考試有所幫助!
㈥ 政策風(fēng)險
政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等,均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響,從而給投資者帶來風(fēng)險。我
國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國有
土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等,就使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難。避免這種風(fēng)險的最有效的方法,是選擇政
府鼓勵的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。
㈦ 政治風(fēng)險
房地產(chǎn)的不可移動性,使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、
騷亂等因素造成。政治風(fēng)險一旦發(fā)生,不僅會直接給建筑物造成損害,而且會引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生,是房地產(chǎn)投資中危害最大
的一種風(fēng)險。
㈧ 或然損失風(fēng)險
或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起
的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司,然而在有關(guān)保單中規(guī)定的保險公司的責(zé)任并不是包羅萬象,因此有時
還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨(dú)投保,盜竊險有時也需要安排單獨(dú)的保單。
盡管置業(yè)投資者可以要求租客來擔(dān)負(fù)其所承租物業(yè)保險的責(zé)任,但是租客對物業(yè)的保險安排對業(yè)主來說往往是不完全的。
一旦發(fā)生火災(zāi)或其他自然災(zāi)害,房子不能再出租使用,房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒有了。因此,有些投資者在物業(yè)投保
的同時,還希望其租金收入也能有保障,從而對租金收益進(jìn)行保險。然而,雖說投保的項(xiàng)目越多,其投資的安全程度就越高,但投保是
要支付費(fèi)用的,如果保險費(fèi)用的支出占租金收入的比例太大,投資者就差不多是在替保險公司投資了。因此,最好的辦法是加強(qiáng)物業(yè)
管理工作,定期對建筑物及其附屬設(shè)備的狀況進(jìn)行檢查,防患于未然。
三、個別風(fēng)險
㈠ 收益現(xiàn)金流風(fēng)險
收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資,都面臨著收益
現(xiàn)金流風(fēng)險。對于開發(fā)投資者來說,未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化,都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨
大的影響;而對置業(yè)投資者來說,未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等,也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大的影響。
㈡ 未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險
未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租,且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況下,也會由于建筑技術(shù)的發(fā)
展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用,使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用,而這些在初始評估中是
不可能考慮到的。因此,置業(yè)投資者已經(jīng)開始認(rèn)識到,即使是對新建成的甲級物
業(yè)投資,也會面對著建筑物功能過時所帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價人員在估價房地產(chǎn)的市場價值時,也開始注意到未來的重新裝修甚至
更新改造所需投入的費(fèi)用對當(dāng)前房地產(chǎn)市場價值的影響。
其他未來會遇到的運(yùn)營費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見的法律費(fèi)用(例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律)。
㈢ 資本價值風(fēng)險
資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運(yùn)營費(fèi)用水平。然而,即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化,資本價值也會
隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化,雖然這種變化并不像證券市場那樣頻繁,但是在幾個月或更長一段時間內(nèi)的變化往往也很明顯,而且
從表面上看這種變化和證券市場、資本市場并沒有直接聯(lián)系。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復(fù)雜,人們至今也沒有對這個問題給出權(quán)威
的理論解釋。但是,預(yù)期資本價值和現(xiàn)實(shí)資本價值之間的差異即資
本價值的風(fēng)險,在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。
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