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2008年房地產估價師真題《理論方法》練習

發表時間:2014/10/9 15:35:38 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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22、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面積為120㎡,單位建筑面積的重置價格為600元/㎡,年折舊額為1440元,用直線法計算該建筑物的成新率是(  )。

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%

23、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡,層高4.1米,土地剩余使用年限為30年,不可續期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米,建筑物重建價格為2000元/㎡。假定層高沒增加0.1m,建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大,該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值,則應扣除的功能折舊為(  )萬元。(建筑物報酬率為10%)

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07

24、某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得,土地使用期限為50年,已使用10年,不可續期(土地使用權期滿,土地使用權及其他地上建筑物、其他附著物所有權有國家無償取得)、建筑物剩余經濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元,報酬率為8%,則該房地產的收益價格為(  )萬元。

A.95.40

B.97.87

C.98.55

D.99.33

25、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元,受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預期剩余價值壽命為30年,報酬率為8%。該住宅因采光受影響導致的價值減損為(  )萬元

A.0.50

B.5.63

C.6.25

D.28.14

26、某臨街商鋪,投資者期望的自有資金資本化率為10%,銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款,則綜合資本化率為(  )。

A.8.8%

B.10%

C.18%

D.18.6%

27、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/㎡,出租率為85%,運營費用占有效毛收入的35%,報酬率為2%,商場建筑面積為40 000㎡,可供出租的比例為95%,運營期為38年,該商場的收益價值為(  )萬元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81

28、下列關于預售房地產開發經營期的圖示中,正確的是(  )。

29、通過市場調查獲知,某地區2005~2008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增減量法預測,該地區普通商品住宅2010年的價格為(  )元/㎡。

A.5362

B.5374

C.5532

D.5702

30、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺,后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為(  )萬元。(采用四三二一法則)

A.150.8

B.160.8

C.170.8

D.180.8

31、下列估價公式中,錯誤的是(  )。

A.土地價格=房地價格-建筑物價格

B.房地產價格=帶債權債務的房地產價格+債權-債務

C.建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值

D.房地產價格=含非房地產成份的房地產價格-非房地產成份的價格

32、某工業用地的土地面積為10 000㎡,規劃容積率為1.0,樓面地價為500元/㎡。后經規劃調整,用途變更為居住,容積率提高到2.0,樓面地價為1500元/㎡,則因規劃調整所需的補地價為(  )萬元

A.500

B.1000

C.2250

D.3000

33、下列估價基本事項中,僅由委托人決定的事(  )。

A.估價對性

B.估價目的

C.估價時點

D.價值類型

34、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期:估價作業日期2008年9月20日至26日,估價時點2008年9月23日,估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日,估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據此判斷該報告出具日期為(  )。

A.2008年9月20日

B.2008年9月23日

C.2008年9月26日

D.2008年9月27日

35、若假定估價時點的房地產市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場,要求估價對象在較短時間內達成交易,則評估價值應是(  )。

A.謹慎價值

B.市場價值

C.快速變現價值

D.投資價值

(責任編輯:fky)

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