為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

2012年房地產估價考試理論與方法精講

例4—7：某地區某類房地產2002年4月至10月的價格指數分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上個月為100)。其中某宗房地產在2002年6月的價格為2000元/m2，對其進行交易日期修正，修正到2002年10月的價格為：

2000×1.05×1.092×1.125×1.181=3046.8(元/㎡)

房地產價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率兩種。其中，采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為：

可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數=在估價時點時的價格

采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：

可比實例在成交日期時的價格×(l±價格變動率×期數)=在估價時點時的價格

例4—8：評估某宗房地產2002年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/㎡，成交日期2001年10月末。另調查獲知該類房地產價格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上漲1.5%，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上漲2%。

對該可比實例進行交易日期修正，修正到2002年9月末的價格為：

3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/㎡)

例4—9：某個可比實例房地產2002年2月1日的價格為1000美元/㎡，該類房地產以人民幣為基準的價格變動，平均每月比上月上漲0.2%。假設人民幣與美元的市場匯價2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。

對該可比實例進行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價格為：

1000×8.26×(1+0.2%)8=8393(人民幣元/㎡)

例4一10：某個可比實例房地產2002年2月1日的價格為1000美元/m2，該類房地產以美元為基準的價格變動，平均每月比上月下降0.5%。假設人民幣與美元的市場匯價2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。

對該可比實例進行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價格為：

1000×(1—0.5%)8×8.29=7964(人民幣元/㎡)

在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數或價格變動率可供選用：

(1)一般物價指數或變動率;

(2)建筑造價指數或變動率;

(3)建筑材料價格指數或變動率;

(4)建筑人工費指數或變動率;

(5)房地產價格指數或變動率。

房地產價格指數或變動率又可細分為：

(1)全國房地產價格指數或變動率;

(2)某地區房地產價格指數或變動率;

(3)全國某類房地產價格指數或變動率;

(4)某地區某類房地產價格指數或變動率。

至于具體應選用哪種價格指數或變動率進行交易日期修正，要看具體的估價對象和有關情況。從理論上講，由于房地產價格指數能全面反映引起房地產價格變化的因素，因此，宜選用房地產價格指數或變動率。

但嚴格來說，又不是任何類型的房地產價格指數或變動率都 可以采用。最適用的房地產價格指數或變動率，是可比實例所在地區的同類房地產的價格指數或變動率。

2012年房地產估價師考試理論與方法精講匯總

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（責任編輯：中大編輯）

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