（二）業主大會

1.業主大會的性質。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

2.業主大會的成立。業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責首次業主大會的籌備工作。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：①20％以上業主提議的；②發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；③業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1／2以上投票權的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。

業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1／2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

3.業主的投票權。業主在首次業主大會會議上的投票權，可以根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市確定。

4.業主大會履行下列職責：（1）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；（2）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業管理企業；（4）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；（5）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（6）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

例題1：選聘、解聘物業管理企業是（   ）的職責。（2004年試題）

A.業主大會

B.業主代表大會

C.業主委員會

D.居民委員會

答案：A

解析：選聘、解聘物業管理企業是業主大會應履行的職責。

例題2：業主公約由（）制定并修改。（2005年試題）

A.業主大會

B.業主委員會

C.一半以上業主

D.全體業主和物業管理企業共同

答案：A

解析：業主大會有權起草、討論和修訂業主公約，業主大會制定的業主公約生效時臨時公約終止。

（三）業主委員會

1.業主委員會的性質。業主委員會是業主大會的執行機構。

2.業主委員會的成立。業主委員會由業主大會選舉產生。一個物業管理區域應當成立一個委員會，業主委員會一般由五至十一名的單數業主擔任。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

3.業主委員會履行下列職責：（1）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（2）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（3）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（4）監督業主公約的實施；（5）業主大會賦予的其他職責。

業主委員會開展活動所需費用，經業主大會審核通過后，由全體業主分擔。

例題：業主委員會的性質是（    ）。

A.業主委員會是業主大會的執行機構

B.業主委員會是業主大會的決策機構

C.業主委員會是代表和維護業主在物業管理活動中的合法權益，決定物業重大管理事項的業主自治管理組織

D.業主委員會由物業管理區域內全體業主組成

答案：A

解析：業主委員會不是業主大會的決策機構。

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（責任編輯：中大編輯）

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