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房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理精講

⑵ 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)的聯(lián)系

房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)，都是用來(lái)描述房地產(chǎn)市場(chǎng)中房地產(chǎn)實(shí)

際價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)基本市場(chǎng)價(jià)值的偏離，是房地產(chǎn)價(jià)格中非基本價(jià)格

的不同程度的體現(xiàn)，這是兩者的共同點(diǎn)。"過(guò)熱"不一定就產(chǎn)生泡

沫，但"過(guò)熱"是市場(chǎng)產(chǎn)生"泡沫"的前提，也是誘因之一。如果

在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒(méi)有得到有效抑制(包括

市場(chǎng)規(guī)則和政府政策)，市場(chǎng)信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財(cái)

務(wù)杠桿也比較高，那么開發(fā)商做出非理性預(yù)期的可能性就比較大且

投機(jī)性行為容易迅速蔓延，在這種情況下房地產(chǎn)泡沫比較容易產(chǎn)生，

同時(shí)會(huì)伴隨過(guò)度開發(fā)、銀行資產(chǎn)過(guò)多地向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。

㈣ 房地產(chǎn)泡沫的衡量

我們可以從多個(gè)角度，來(lái)考察房地產(chǎn)市場(chǎng)上是否存在價(jià)格泡沫。

從房地產(chǎn)泡沫的成因人手，"實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格"、"房地產(chǎn)價(jià)格

增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率"、"房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)"、

"房?jī)r(jià)收入比"、"個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率/居民平均家庭收入增

長(zhǎng)率"、"房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求"等指標(biāo)，都從某一個(gè)

側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。由于房地產(chǎn)泡沫總量的復(fù)雜性，很

難用單一指標(biāo)來(lái)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)上是否存在價(jià)格泡沫，因此國(guó)際上

通常用綜合上述指標(biāo)構(gòu)造出的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)

價(jià)格泡沫的程度，減少了主觀因素對(duì)有關(guān)結(jié)論的影響。

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