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⑶ 能抵消通貨膨脹的影響

通貨膨脹是反映一個經濟體總體價格上漲水平的指標。研究通

貨膨脹對投資收益水平的影響時，通常將通貨膨脹分為預期通貨膨

脹(expected inflation)和非預期通貨膨脹(unexpected

inflation)。有關研究成果表明，房地產投資能有效抵消通脹，尤其

是預期通貨膨脹的影響。

由于通貨膨脹的影響，房地產和其他有形資產的重建成本不斷

上升，從而導致了房地產和其他有形資產價值的上升，所以說房地

產投資具有增值性。又由于房地產是人類生活居住、生產經營所必

需的，即使在經濟衰退的過程中，房地產的使用價值仍然不變，所

以房地產投資又是有效的保值手段。

從中國房地產市場價格的歷史變化情況來看，房地產價格的年

平均增長幅度大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。美國和英國

的研究資料表明，房地產價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨

脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產投資項目全部進行

統計分析，但幾乎沒有人會相信房地產價格的上漲率會落后于總體

物價水平的上漲率。

房地產投資的這個優點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收

益率的原因。例如，美國2003年商用房地產置業投資的凈租金收

益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當，但由于物業的增值部

分扣除通貨膨脹影響后還有4%~6%的凈增長，所以投資者得到的

實際投資收益率是10%~12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水

平。置業投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準確地確定

最佳投資持有期限，以及在日后轉售中所能獲得的資本利得。

當然，經歷過房地產市場蕭條的人士可能也會提出這樣的問題，

即1998年~2000年香港各類房地產的市場價格平均下降了60%，

其幅度已經遠遠超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說其使用

價值不變，房地產能夠保值，但怎么能證明這個時期的房地產是在

增值呢?應該看到，在房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了

實際使用者支撐的市場環境下，購買房地產的活動已經不再是一般

意義上的投資行為，而且講房地產投資能夠增值是在正常市場條件

下，從長期投資的角度來看的。短期內房地產價值的下降，并不影

響其長期的增值特性，從房地產市場的長期景氣循環規律來看，房

地產價格總是隨著社會經濟的發展不斷上升的。

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（責任編輯：中大編輯）