為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試制度與政策精講

估價技術報告

一、實物狀況分析(略)

二、區位狀況分析(略)

三、市場背景分析(略)

四、最高最佳使用分析

估價對象所處區域為商業繁華地段，是較為理想的商業綜合用

地。估價對象用途為商業綜合，符合區域功能規劃，確定現用途為

估價對象的最高最佳用途。

五、估價方法的選用

估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地勘察和調查，根

據估價對象的特點及評估目的，確定運用收益法、成本法作為本次

估價的基本方法，其技術路線如下：

⑴ 根據《房地產估價規范》，“收益性房地產的估價，應選

用收益法作為其中的一種估價方法”，由于估價對象系經營用房，

具有收益，因此可用適當的資本化率，將其未來各年的純收益折算

到估價時點上，計算待估房地產租賃權的收益價格。

⑵ 根據成本法估價的思路，以建造估價對象房地產所需的各

項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應交納的稅金來求待

估房地產(完全產權)的積算價格，再根據年限修正法計算待估房地

產租賃權的積算價格。

對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象

房地產租賃權的總價格和單位價格。

六、估價測算過程

㈠ 收益法分析測算過程

⑴ 年收入的確定

① 網球室：共有網球場8個，全天24小時營業，白天12

小時收費標準為48元/小時·個，晚上12小時收費標準為78元/

小時·個，1年按360個營業日計，空置率取85%。

(48+78)×12×8×360×(1-85)×10-4=65.32(萬元/年)

② KTV包房：共設有5間大包、3間中包、4間小包，取費

標準分別為480元/間·晚、380元/間·晚、280元/間·晚，1年

按360個營業日計，空置率取70%。

(480×5+380×3+280×4)×360×(1-70%)×10-4

=50.33(萬元/年)

③ 餐飲部：可同時容納50人進餐，消費標準為30元/人·餐，

1個營業日按中、晚兩餐計，1年按360個營業日計，空置率取60%。

30×50×2×360×(1-60%)×10-4=43.20(萬元/年)

④ 休閑清吧：可同時容納80人，消費標準按20元/人·日

計，空置率取60%，1年按360個營業日計。

20×80×360×(1-60%)×10-4=23.04(萬元/年)

⑤ 舞廳：可同時容納30人，消費標準按30元/人·日計，

空置率取50%，1年按360個營業日計。

30×30×360×(1-50%)×10-4=16.20(萬元/年)

⑥ 桑拿理療部：可同時容納40人，消費標準按350元/人·日

計，空置率取40%，1年按360個營業日計。

40×350×360×(1-40%)×10-4=302.40(萬元/年)

年收入合計：500.49萬元/年

⑵ 年費用的測算

① 年維修費：估價對象年維修費取折舊費的80%。

估價對象俱樂部綜合樓為3層框架結構，建筑面積為4200㎡，

建造單價取900元/㎡，耐用年限為60年，殘值率為0%;網球室

為1層全鋼網結構，建筑面積為4600㎡，建造單價為800元/㎡，

耐用年限為60年，殘值率為0%。

(900×4200+800×4600)×(1-0%)/60×80%×10-4

=9.95(萬元/年)

② 年管理費：取年收入的4%。

500.49×4%=20.02(萬元/年)

③ 年保險費：取房屋造價的2‰。

(900×4200+800×4600)×2‰×10-4=1.49(萬元/年)

④ 房產稅：依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，

房產稅按房產余額的1.2%計，房產余額是房產原值一次扣除一定

比例(一般為30%)后的余額。

(900×4200+800×4600)×(1-30%)×1.2%×10-4

=6.27(萬元/年)

⑤ 營業稅及附加：按年收入的5.65%計。

500.49×5.65%=28.28(萬元/年)

⑥ 經營費用：網球室、KTV包房、餐飲部、休閑清吧、舞廳、

桑那理療部的經營費用(含裝修及設備設施更新改造費用)分別為響

應年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%。

65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+

16.20×50%+302.40×50=249.62(萬元/年)

則，年費用合計為：

9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62(萬元/年)

⑶ 資本化率的確定

采用公式：資本化率=安全利率+風險調整值

安全利率：取目前國家一年期存款利率為2.25%;風險調整值

(0~9%)：取6%

則，資本化率為2.25%+6%=8.25%

⑷ 尚可使用年限的確定

委托人擁有估價對象房地產30年(1999年2月1日至2029

年1月31日)的使用權，至估價時點已使用1.5年，故尚可使用年

限為28.5年。

⑸ 估價對象房地產租賃權收益價格為

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（責任編輯：中大編輯）