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2011年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營和管理講義31

發(fā)表時間:2011/6/20 13:16:11 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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⑵ 隨著自然周期運動通過第一階段,投資者對投資回報的預

期隨著租金的回升而提高,部分投資者開始小心翼翼地回到市場當中來,尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產(chǎn)的機會。這類資

本的流入使房地產(chǎn)市場通過平衡點,并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段,由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā),資本流量顯著增加。

⑶ 當自然周期到達其峰值并進入第三階段的時候,由于空置

率低于平衡點水平,投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項目的開發(fā),所以此時房地產(chǎn)市

場的流動性很高。當投資者最終認識到市場轉(zhuǎn)向下滑時,就會降低對新項目投資的回報預期,同時也降低購買存量房地產(chǎn)時的出價。

而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進一步下滑的風險,所以其叫價仍然很高,以致投資者難以接受,導致房地產(chǎn)市場流動性大大下降,自然周期進入第四階段。

㈦ 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系

房地產(chǎn)市場的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的,投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化,

在其他階段則超前于市場自然周期的變化。當資本市場投資可以獲得滿意的投資回報時,投資者擬投入房地產(chǎn)市場的資本就需要高于

一般水平的投資回報,使資本流向房地產(chǎn)市場的時機滯后于房地產(chǎn)市場自然周期的變化,導致房地產(chǎn)市場價格下降,經(jīng)過一段時間后,房地產(chǎn)市場上的空置率也形開始下降。

如果可供選擇的資本市場投資收益率長期偏低,例如投資者在股票和債務市場上無所作為時,有最低投資收益目標的投資者就會

在并非合適的市場自然周期點上,不斷地將資金(權(quán)益資本和借貸資本)投入房地產(chǎn)市場中的存量房地產(chǎn)和新開發(fā)建設項目,以尋找較高的投資收益。這樣做的結(jié)果,使初期房地產(chǎn)市場價格上升,經(jīng)過一段時間后,房地產(chǎn)市場上的空置率也開始上升。

三、房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱

㈠ 房地產(chǎn)泡沫及成因

⑴ 房地產(chǎn)泡沫的定義

查爾斯·P·金德爾伯格(Charles P Kindle Berger)在為《新

帕爾格雷夫經(jīng)濟學辭典》撰寫的"泡沫"詞條中寫道:"泡沫可以太嚴格地定義為:一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中

的急劇上漲,初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期,從而吸引新的買者--這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者,其

實對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲,常常

是預期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌,由此通常導致金融危機。"房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用

價值嚴重背離,脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象,是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素,特別是投機性因素作用的結(jié)果。

⑵ 房地產(chǎn)泡沫的成因

房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟的載體,本身并不是虛擬資產(chǎn),而是實物資產(chǎn)。但是,與虛擬經(jīng)濟膨脹的原因相同,房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣

是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹,所不同的是,由于房地產(chǎn)價值量大,這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。

一般來說,房地產(chǎn)泡沫的成因,主要有三個方面。

首先,土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎。 房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個社

會最基本的福利要求,人們對居住條件的要求是沒有窮盡的;而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切

相關(guān)。由于土地的有限性,從而使人們對房地產(chǎn)價格的上漲歷來就存在著很樂觀預期。當經(jīng)濟發(fā)展處于上升時期,國家的投資重點集

中在基礎建設和房屋建設中,這樣就使得土地資源的供給十分有限,由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn),以期

獲取價格上漲的好處,房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對經(jīng)濟前景看好,再用房地產(chǎn)作抵押向銀行借貸,炒作房地產(chǎn),使其價格狂漲。

其次,投機需求的膨脹是誘因。對房地產(chǎn)出于投機目的的需求,與土地的稀缺性有關(guān),即人們買樓不是為了居住,而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動,就很難抑制,房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。

再有,金融機構(gòu)的放貸是與房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。從經(jīng)濟學的角度來說,價格是商品價值的貨幣表現(xiàn),價格的異常升漲,

肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價值量大的特點,房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn),一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此,

資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機構(gòu)的配合,就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn),容易查封、

保管和變賣,使銀行部門認為這種貸款風險很小,在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外,

銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值,從而加強了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力,進一步地加劇了房地產(chǎn)價格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴張。

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