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房地產(chǎn)估價(jià)師考試制度與政策精講

第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的實(shí)質(zhì)

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)，估價(jià)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估實(shí)質(zhì)上是

評(píng)估抵押房地產(chǎn)(物)在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)某估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值作

為抵押貸款活動(dòng)的價(jià)值參考。它的服務(wù)對(duì)象是金融(銀行)業(yè)，是抵

貸雙方。

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式

向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為;債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押

權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。也就是說(shuō)，

貸款的取得是以能夠帶來(lái)收益的房地產(chǎn)抵押為前提，金融機(jī)構(gòu)將資

金發(fā)放給資信良好的借款者，通過(guò)收取借款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，

一般抵押人得到貸款達(dá)到為抵押房地產(chǎn)土地收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、購(gòu)

買(mǎi)、大修理、經(jīng)營(yíng)、收益等目的。

作為抵押物的房地產(chǎn)有其設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值、貸款價(jià)值;

銀行最終的貸款額，它是抵押物市場(chǎng)價(jià)值(現(xiàn)值或貸款價(jià)值)乘安全

系數(shù)(或抵押率)得出的;還有出現(xiàn)不良資產(chǎn)處置抵押房地產(chǎn)時(shí)的變

現(xiàn)價(jià)值等。

一些發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)銀行要求對(duì)抵押的商業(yè)房地產(chǎn)同時(shí)評(píng)估市場(chǎng)

價(jià)值和貸款，并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評(píng)估準(zhǔn)則”。這里

指的貸款價(jià)值是采取保守和謹(jǐn)慎的方式評(píng)估出的房地產(chǎn)客觀價(jià)值，

評(píng)估也是采用通用的估價(jià)方法，成本價(jià)值一般作為收益價(jià)值的補(bǔ)充，

但貸款價(jià)值評(píng)估所采用的參數(shù)與市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不相同，準(zhǔn)則提出了

對(duì)評(píng)估參數(shù)運(yùn)用的建議。

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》6.4.2規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)

采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的正常

市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)

制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。”這里定義的“抵押價(jià)值”等同

于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值(格)。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)

保法》及最高人民法院的解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和銀

監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》(2004.9)等均提到“抵

押房地產(chǎn)的價(jià)值”或“抵押物價(jià)值”，但未對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)評(píng)估

是什么樣的價(jià)值作出定義。其中有的提出需要時(shí)，可以“委托獨(dú)立

的具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)”評(píng)估確定。國(guó)內(nèi)銀行內(nèi)部

制定的貸款評(píng)審規(guī)定中，采用抵押擔(dān)保時(shí)，在銀行貸款承諾后，簽

訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認(rèn)可的獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)

抵押物價(jià)值(或現(xiàn)值)重新進(jìn)行估價(jià)。然后銀行根據(jù)規(guī)定的針對(duì)不同

抵押物類(lèi)型設(shè)定的對(duì)抵押物價(jià)值(或現(xiàn)值)的不同抵押率，確定貨款

本息及相關(guān)費(fèi)用，最終確定貨款額。

因此，按照國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估一

般提供的是抵押物(房地產(chǎn))在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。該“抵

押價(jià)值”等同于前述“市場(chǎng)價(jià)值”，而不是“貸款價(jià)值”。“貸款

價(jià)值”評(píng)估在國(guó)內(nèi)尚屬論爭(zhēng)研究階段，尚未形成科學(xué)可行的評(píng)估方

法。

二、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的法律規(guī)定

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》指出房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)依據(jù)《中華

人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》(及高

法的若干問(wèn)題解釋)、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及當(dāng)?shù)睾推渌?/p>

關(guān)規(guī)定進(jìn)行。當(dāng)然也包括《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》本身。現(xiàn)將有關(guān)法規(guī)

中規(guī)定可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、與估價(jià)有

關(guān)的內(nèi)容主要?dú)w納如下。

㈠ 可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著

物;

抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒

灘等荒地的土地使用權(quán);

以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土

地使用權(quán)同時(shí)抵押;

依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，

可以設(shè)定抵押權(quán);

以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);

以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)

有土地上的房屋同時(shí)抵押;

以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的

國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押;

以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押;

學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以

其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)。

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