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房地產估價師考試經營與管理精講

㈢ 房地產泡沫和過度開發的區別與聯系

⑴ 房地產泡沫和過度開發的區別

①過度開發和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發

反映市場上的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長

速度，就產生了過度開發現象;而泡沫則是反映市場價格和實際價

值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是

由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現了。

②過度開發和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。房地產泡沫

比過度開發的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的

大起大落。房地產泡沫一旦產生，就很難通過自我調整而回復至平

衡狀態。

③房地產過度開發和房地產泡沫在周期循環中所處的階段不

同。如果投機性泡沫存在的話，往往會出現在周期循環的上升階段。

過度開發一般存在于循環的下降階段，這時供給的增長速度已經超

過需求，空置率上升，價格出現下跌趨勢。也就是說，當泡沫產生

時，市場還處在上升階段;而出現過度開發的現象時，市場已經開

始下滑了。從另一個角度來說，如果泡沫產生，就必然會引起過度

開發;但過度開發卻不一定是由泡沫引發的;

④從市場參與者的參與動機來看："過熱"表現為投資者基于

土地開發利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而"泡

沫"則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地

的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高

時拋出。

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（責任編輯：中大編輯）

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