為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講 

⑥ 桑拿理療部：可同時容納40人，消費標(biāo)準(zhǔn)按350元/人·日

計，空置率取40%，1年按360個營業(yè)日計。

40×350×360×(1-40%)×10-4=302.40(萬元/年)

年收入合計：500.49萬元/年

⑵ 年費用的測算

① 年維修費：估價對象年維修費取折舊費的80%。

估價對象俱樂部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為4200㎡，

建造單價取900元/㎡，耐用年限為60年，殘值率為0%;網(wǎng)球室

為1層全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建筑面積為4600㎡，建造單價為800元/㎡，

耐用年限為60年，殘值率為0%。

(900×4200+800×4600)×(1-0%)/60×80%×10-4

=9.95(萬元/年)

② 年管理費：取年收入的4%。

500.49×4%=20.02(萬元/年)

③ 年保險費：取房屋造價的2‰。

(900×4200+800×4600)×2‰×10-4=1.49(萬元/年)

④ 房產(chǎn)稅：依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，

房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余額的1.2%計，房產(chǎn)余額是房產(chǎn)原值一次扣除一定

比例(一般為30%)后的余額。

(900×4200+800×4600)×(1-30%)×1.2%×10-4

=6.27(萬元/年)

⑤ 營業(yè)稅及附加：按年收入的5.65%計。

500.49×5.65%=28.28(萬元/年)

⑥ 經(jīng)營費用：網(wǎng)球室、KTV包房、餐飲部、休閑清吧、舞廳、

桑那理療部的經(jīng)營費用(含裝修及設(shè)備設(shè)施更新改造費用)分別為響

應(yīng)年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%。

65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+

16.20×50%+302.40×50=249.62(萬元/年)

則，年費用合計為：

9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62(萬元/年)

⑶ 資本化率的確定

采用公式：資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值

安全利率：取目前國家一年期存款利率為2.25%;風(fēng)險調(diào)整值

(0~9%)：取6%

則，資本化率為2.25%+6%=8.25%

⑷ 尚可使用年限的確定

委托人擁有估價對象房地產(chǎn)30年(1999年2月1日至2029

年1月31日)的使用權(quán)，至估價時點已使用1.5年，故尚可使用年

限為28.5年。

⑸ 估價對象房地產(chǎn)租賃權(quán)收益價格為

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