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估價技術(shù)報告
一、個別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用(略)
六、估價測算過程
(一)收益法估價測算過程
1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載,估價對象總建筑面積6611m2,其中:1~6層建筑面積各1000m2,7層建筑面積410m2。8層建筑面積201m2。1~2層、3~6層、7~8層的建筑面積與使用面積之比分別是:1:0.80、1:0.75:1:0.70。估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知,類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租金分別為:1層100元,2層80元,3層70元,4層60元,5層40元,6層30元,7、8層20元。另外,類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為:1~3層10%,4~6層15%,7~8層20%。
根據(jù)上述資料,估價對象年有效毛收入的計算如下:
(1)1層年有效毛收入:A=1000×100×0.8×12=96.00萬元
(2)2層年有效毛收入:B=1000×80×0.8×12×90%=69.12萬元
(3)3層年有效毛收入:C=1000×70X0.75×12=63.00萬元
(4)4層年有效毛收入:D=1000×60×0.75×12×85%=45.90萬元
(5)5層年有效毛收入:E=1000×40×0.75×12×85%=30.60萬元
(6)6層年有效毛收入:F=1000×30×12×85%=30.60萬元
(7)7、8層年有效毛收入:G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21萬元;
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
=343.43萬元
2.估算年運(yùn)營費(fèi)用。
(1)年土地使用費(fèi):根據(jù)××市規(guī)定,劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的,應(yīng)按每年293元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則:
年土地使用費(fèi)=293×2560=75.01萬元
(2)年管理費(fèi):根據(jù)××市規(guī)定,出租經(jīng)營物業(yè)接年租金的5%計支管理費(fèi)。則:
年管理費(fèi)=343.43×5%=17.17萬元
(3)年維修費(fèi):按年租金收入的8%計支維修費(fèi)。則:
年維修費(fèi)=343.43×8%=27.47元
(4)年保險費(fèi):按年租金收入的2‰計算。則:
年保險費(fèi)=343.43×2‰=0.69萬元
(5)年稅費(fèi):根據(jù)XX市規(guī)定,出租經(jīng)營物些要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加,其中:房產(chǎn)稅為年租金收入的12%,營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為年租金收入的5.5%。則:年稅費(fèi)=343.43×(12%+5.5%)=60.10萬元
年運(yùn)營費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險費(fèi)+年稅費(fèi)
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
=18044萬元
3.估算年凈收入:
年凈收入a=年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用
=343.43-180.44
=162.99元
4.確定資本化率 資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。
5.選用計算公式求出收益價格由于估價對象的收益年限為有限年。即n=40-5=35年,且凈收益每年基本上固定不變,因此選用以下公式計算收益價格:
P= a[(1+r)n-1]/r(1+r)n
將上述相關(guān)數(shù)據(jù):a=162.99,r=8%,n=35代入上述公式,即:
P= 162.99×[(1+8)35-1]/8%×(1+8%)35=1899.58萬元
(二)成本法估價測算過程
1.估算土地價格根據(jù)××市基準(zhǔn)地價表及基準(zhǔn)地價修正法,估價對象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)地價為每平方米土地面積2860元,由于估價對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價時點(diǎn)已經(jīng)過5年,其減價率為5/40=12.5%,則估價對象土地價格為:
土地價格=2860×(1-12.5%)×2560
=640.64萬元
2.估算建筑物現(xiàn)值:
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-建筑物折舊
(1)建筑物重置價格。根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素,估價對象建筑物的重置單價(含紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤)為1290元/m2。則建筑物重置總價為:
建筑物重置總價=1290×6611=852.82萬元。
(2)建筑物折舊。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的使用年限為60年,殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年,則采用直線折舊法計算的折舊費(fèi)總額為:
建筑物折舊費(fèi)總額=建筑物重置總價×(1-殘值率)×已使用年/使用年限
=852.82×(1-0.5)×2/60
=28.43萬元
(3)建筑物現(xiàn)值:
建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43
=824.39萬元
3.估算估價對象房地產(chǎn)的價格:
估價對象房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物現(xiàn)值
=640.64+824.39
=1465.03萬元
(三)估價結(jié)果的確定
以收益法的估價結(jié)果和成本法的估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)價格的估價結(jié)果。即:
估價對象房地產(chǎn)總價=(1899.58+1465.03)/2
=1682萬元(取整數(shù))
估價對象房地產(chǎn)建筑面積單價=1682/0.6611
=2544元/m2(取整數(shù))
七、估價結(jié)果
經(jīng)過評估,××商務(wù)樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫:人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。
附件(略)
(責(zé)任編輯:fky)
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