某工業區土地開發完成后需要通過評估確定出讓土地的底價。該開發區土地開發程度已達到“五通一平”(通路、通水、通訊、通電、排水，場地平整)，可供出讓的土地面積占開發區總土地面積的80%，土地出讓年限為50年。

下面是估價調查所獲得的其他資料：

征地補償資料：該開發區周邊地區近3年農作物的年平均畝產值為2000元，根據當地規定，征地時土地補償費和安置補助費的總和取法律規定的最高值，青苗及地上物補償費按當地農作物一年的產值計算。

征地過程中發生的相關稅費：征地管理費，按照征地費總額的4%征收;耕地占用稅，按5元/平方米征收;耕地開墾費，按10元/平方米計收。

土地開發成本及費用：開發區土地開發程度達到“五通一平”的開發費平均為90元/平方米。

假定土地開發周期為1.5年，開發費在開發周期內均勻投入;開發的投資回報率為15%，年貸款利率為8%，土地還原率為6%，50年期工業用地土地市場價格與成本價格的比率為120%，請根據上述資料計算土地單價。

標準答案：

1.解題思路與方法選用

根據題意，估價對象為新開發土地，且已給定征地成本、土地開發費用等資

料，適宜選用成本逼近法進行評估。

2.解題步驟

(1)計算土地取得費及稅費

土地補償費和安置補助費的法定最高補償標準為年產值的30倍，即為：

a.最高補償標準：2000×30/666.67=60000/666.67=90(元/平方米)

b.青苗補償及地上物補償：2000/666.67=3.0(元/平方米)

c.征地費合計：90+3.0=93.0(元/平方米)

d.征地管理費：93.0×4%=3.72(元/平方米)

e.耕地占用稅：5元/平方米

f.耕地開墾費：10元/平方米

g.土地取得費及稅費=93.0+3.72+5+10=111.72(元/平方米)

(2)土地開發費

土地開發費=90元/平方米

(3)投資利息

投資利息=111.72×[(1+8%)l.5-1]+90×[(1+8%)0.75-1]

=19.02(元/平方米)

(4)投資利潤

投資利潤=(111.72+90)×15%=30.26(元/平方米)

(5)計算土地成本價格

成本價格=111.72+90+19.02+30.26=251.0(元/平方米)

(6)計算土地增值

根據題意，這里土地增值率取20%，則：

土地增值=251×20%=50.2(元/平方米)

(7)計算全開發區土地單位面積地價

全開發區土地單位面積地價：251.0+50.2=301.2(元/平方米)

(8)計算可出讓土地單位面積地價

可出讓土地單位面積地價：301.2÷80%=376.5(元/平方米)

即開發區50年期工業用地可出讓土地使用權價格為376.5元/平方米。

待估宗地為七通一平的待建筑空地，已得到規劃許可修建寫字樓，允許總建筑面積為8000平方米，土地使用權年限為50年，現在招標出讓。

估價要求

某開發公司希望參與此地塊投標，要求估算其目前所能投標的最高地價額。

估價過程

(1)選擇估價方法。該宗地為待開發空地，適宜采用剩余法進行估價。

(2)確定最佳開發利用方式。根據城市規劃要求，該宗地的最佳開發利用方式為修建8000平方米的寫字樓。

(3)市場調查、確定建設期、開發價值和投入成本等。根據開發公司所進行的市場調查和項目的可行性分析顯示，該項目建設開發周期為2年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90%，每建筑平方米的年租金預計為300元，年出租費用為年租金的25%。建筑費和專業費預計每建筑平方米為1000元，建筑費和專業費第一年投入總額的40%，第二年投入其余的60%。目前借貸資金的年利率為12%，當地不動產綜合還原率為8%，取得土地使用權的法律、估價及登記費用為地價的3%，該開發公司要求的總利潤不得低于所開發不動產總價的15%。

(4)求取地價。

標準答案：地價測算公式如下：

地價=不動產總價-建筑費-專業費-利息-利潤-稅費-開發商利潤

①測算不動產總價，采用收益還原法，使用年期為50年，開發期2年，可取得收益年限為48年。

不動產出租年純收益=300×8000×90%×(1-25%)=1620000(元)

不動產總價=1620000/8%[1-(1+1/1+8%)48]=19746401(元)

②建筑費及專業費=1000×8000=8000000(元)

③總利息=地價×[(1+12%)2-1]+8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=0.2544×地價+872792(元)

利息計算采用復利計算，計息期到開發銷售完成止。地價投入經歷整個開發周期，計息期為2年，專業費和建筑費的投入是持續不斷的，在計息時，假設各年內建筑費和專業費均勻投入，因此，年度投入量在當年的平均投入期限為半年，第一年與第二年的投入量的計息期分別為1.5年和半年。

④開發商利潤=19746401×15%=2972737(元)

⑤不動產出租稅費已在確定不動產總價時予以考慮。

⑥將上述各項數據代入公式，即

地價=19818245-8000000-(0.2544×地價+872792)-2972737

地價=7900872/1.2544=6298527(元)

⑦由于開發商取得場地使用權時要支付地價3%的法律、估價等專業費用，因此，開發商所能支付的投標地價額應從⑥中扣除上述費用。

開發商所能投標的最高地價款=6298527/(1+3%)=6115075(元)

測算方式二、利息中不計地價款的利息

不動產總價、建筑費及專業費、利潤的計算方式與方式一相同，因此有：

①不動產總價=19746401(元)

②建筑費及專業費=8000000(元)

③建筑費及專業費利息=8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=592949.1+279842.5=872792(元)

④開發商利潤=2972737(元)

⑤代入公式即可得到該土地在開發完成時的土地價格

開發完成時地價=①-②-③-④

=19746401-8000000-872792-2972737

=7900872(元)

⑥由于⑤得到的價格是開發完成時的價格，即兩年后的價格，則，場地當前價格=7900872/(1+12%)2=6298527(元)

⑦開發商所能支付的投標地價=6298527/(1+3%)=6115075(元)

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（責任編輯：fky）

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