某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?

項目其他有關資料如下：

(1)該大樓1~3層為商場，建筑面積為3000平方米，4~15層為辦公樓。

(2)大樓開發(fā)周期預期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。

(3)大樓建成后該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元/平方米。

(4)經(jīng)過調(diào)查，有關參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費用中管理費為年租金的10%,維修費為租金的8%，保險費為建安造價的2‰，稅金為年租金的12%;項目投資回報率取建安造價的30%;建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息率為10%

標準答案： 可抵押貸款額5924.43萬元

C市的某企業(yè)擬購進A市的宗地H，委托某土地評估機構(gòu)對宗地H的轉(zhuǎn)讓價格進行評估。土地評估機構(gòu)對委估宗地進行調(diào)查并取得了相關資料。請依據(jù)下面所列資料，評估出宗地H于1999年7月31日的市場價格 (計算地價時，案例選擇不少于四個)。

(1)案例資料：

i。開發(fā)程度說明：*表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"五通一平";***表示宗地內(nèi)外"七通一平"。

ii.區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明(有關系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得):數(shù)字為負的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差;數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好;數(shù)值表示對宗地地價的修正幅度"

(2)其他資料：

A市的地價指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎上增加10個百分點;A市的容積率對地價的影響是：以容積率為2時為基準，當容積率每升高或降低0.1時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。A市商業(yè)用地還原率為4%;1997年和1998年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從 "三通一平"到"五通一平"的費用平均為每平方米45元。

標準答案： 最佳的結(jié)果是HA01、HA04兩個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)，地價為924.52元/平方米;HA01、HA03兩個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)也可，地價為906.33元/平方米。

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（責任編輯：fky）

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