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物權法建設與房地產經紀業管理2

（三）公示、公信原則

1.公示原則

物權公示是指通過一定的公示方法，將物權設立、移轉的事實向社會公開，以使第三人知道物權的變動情況。物權公示是物權變動的特有制度，一方面可以顯示權利人擁有權利的真實狀況，使權利人獲得對抗不法侵害的物僅效力；另一方面也可以使第三人得知權利的真實情況，了解轉讓物權之上可能存在的某種負擔，防止無處分權的人非法轉讓，以利于保護第三人的利益，維護交易的安全和秩序。物權的公示方法不能由當事人自由創設，必須由法律明確規定，各國民法對其規定基本相同，即動產以交付為準，不動產則以登記為準。物權公示制度的核心是物權公示的效力，包括物權變動的效力和對于第三人的公信力兩個方面。

物權法公示制度的重點在于完善不動產登記制度。房地產物權的登記目的是將權利設立和變動的信息向社會公開，使第三人了解有關房地產物權的信息。基于公示制度，房地產物權關系清晰透明，使房地產經紀人和交易當事人可以直接從外部認識房地產物權的存在。否則，在房地產物權變動頻繁的市場交易中，不僅損害交易安全，危害第三人利益，而且使房地產交易秩序陷于混亂。這是因為，登記是房地產物權得失變更成立的要件，是物權法律關系形成的標志。在房地產經紀業務中，如果房地產經紀人能夠通過登記了解房地產權利的狀況以及權利上是否存在負擔等信息，就能為房地產交易的當事人提供安全的服務，避免交易欺詐行為，從而可以決定能否與登記的權利人從事有關房地產的各種交易。由于登記制度既是房地產物權設定的條件，又是房地產物權有秩序移轉的基礎，所以法律必須明確規定物權公示制度和公示方法。

目前我國大部分省市有關房屋、土地的登記分別是由建設主管部門和土地管理部門進行的，在給當事人查詢登記信息和從事登記造成不便的同時，也為從事欺詐行為的不法行為人提供了機會，而且容易造成房地產權利的重復登記，從而危害了當事人從事的房地產交易行為。

所以物權法的頒布實施，對建立統一的房地產登記制度，改變政出多門，完善登記程序，公開登記內容，加強登記機關的責任，建立登記的實質審查制度，以及規范房地產經紀業管理，都具有十分重要的現實意義。

2.公信原則

“物權的存在既然以登記或占有為其表征，則信賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實質的權利不符，對于此信賴表征之人也不生任何影響，稱為公信原則。（梁慧星、陳華彬編著，《物權法》，第75頁，法律出版社，1997年9月）。公信是與公示聯系在一起的，公示的公信力使物權表征的權利與真實的權利關系相分離，并發生獨立的法律效力。其主要內容包括：第一，登記記載的權利人，在法律上只能推定其為真正的權利人；第二，任何人在相信登記記載權利的基礎上，與權利人從事移轉該權利的交易，該項交易就應當受到法律的保護。例如，甲將乙的房屋登記在自己名下，并賣與丙，事后發現登記有錯誤，但甲將該登記的產權出讓給丙時，丙并不知道登記有錯誤，丙信賴登記的內容是合法、真實的，因此丙與甲訂立買賣該房產的合同，即使以后發現登記內容有錯誤，甲和丙之間的交易也是有效的，應當受到物權法保護。而乙因登記的公信力切斷了其對該房屋物權的追及權，乙的真正權利因沒有登記，法律上不享有該房屋物權，只能向甲提起債權損害賠償的請求權。如果錯誤登記是由國家登記機關引起的，乙享有向國家登記機關請求賠償的權利。

所以，如果對登記所產生的效力不予以確認，登記制度就形同虛設，將不利于維護房地產交易的安全。公信原則對于鼓勵和保護房地產交易具有十分重要的作用，房地產經紀人和交易當事人不用擔心處分人是否為真正的房地產權利人，特別是房地產經紀人不需要花費更多的時間和精力去調查交易房地產的權利狀態，不僅可以節省交易成本，而且可以提高房地產交易的效率。

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