1、投資和房地產投資的概念是什么?

投資是為了獲取預期的未來收益而事先投入資金的活動，是以現在的較確定的資金，去換取未來的、較不確定但預期比現在要多的資金。房地產投資是指以房地產為對象的投資，是借助于房地產來獲取收益的投資行為。

2、投資相對于其他投資有哪些優缺點?

投資、投機、賭博三者的區別：投資較重視長期的時間介入，而且強調理性的分析與評估，背后隱含著合理的風險與收益。投機則較看重短期的時間介入，通常缺乏理性的分析與評估，主要憑直覺或非正規渠道的信息作判斷，背后隱含著不正常的風險與收益;而賭博是沒有時間的因素介入，無法進行理性的分析與評估，背后隱含著極大的風險，并且長期平均收益為負值。

3、房地產投資主要有哪些類型?

主要有直接投資和間接投資(購買房地產開發企業的股票、債券、購買房地產投資依托基金等。)

4、什么是資金的時間價值?資金為什么存在時間價值?

資金的時間價值也稱為貨幣的時間價值，是指現在的一定量的資金比將來的等量資金具有更高的價值。資金存在時間價值的原因主要有下列幾個：資金增值、機會成本、承擔風險、通貨膨脹。

5、單利和復利的含義及其之間的區別是什么?

單利是指每期均按原始本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產生的利息不計算利息。

復利是指以上一期的利息加上本金為基數計算當期利息的方法。在復利計息的情況下，不僅原始本金要計算利息，以前的利息都要并入本金，再計算利息，也就是利息要計算利息，即通常所說的“利滾利”。

6、單利下的利息和本利是如何計算?

如果用P表示本金，i表示利率，n表示計息周期數，I表示總利息，F表示計息期末的本利和，則有：

I=P×i×n F=P(1 i×n)

7、復利下的利息和本利和如何計算?

復利的本利和計算公式為：

F=P(1×i)N次方

復利的總利息計算公式為：

I=P【(1×i)N次方-1】

8、名義利率和實際利率的概念及其之間的關系是什么?

當利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率(也稱有效利率)的問題。

假設名義年利率為r，一年中計息m次，則每次計算的利率為r/m，至n年末時，在名義利率下的本利和為：

F=P(1 r/m)的n×m次方

9、現值與將來值如何換算?

F=P(1×i)N次方 本式中(1×i)N次方稱為“一次支付終值系數”

10、將來值與等額年金如何換算?

11、現值與等額年金如何換算?

12、如何將等差年金轉換為現值?

13、如何將等比年金轉換為現值?

14、如何將永續年金轉換為現值?

15、房地產投資項目經濟評價的步驟是什么?

通常包括3個步驟：估計相關的現金流量;計算有關的評價指標;將評價指標與可接受的標準進行比較，得出評價結論。

16、什么是現金流量?

現金流量是指一個項目在某一特定時期內收入或支出的資金數額。

17、如何計算凈現金流量?

18、靜態評價指標有哪些?分別如何計算及判斷投資項目是否可行?

靜態評價指標主要有：

(1)投資利潤率：投資利潤率=年平均稅前利潤總額/投資總額×100%

(2)資本金利潤率：資本金利潤=年平均利潤總額/資本金×100%

(3)成本利潤率：成本利潤率=(項目總開發價值-項目總開必建設成本)/項目總開必建設成本×100%，通常用來初步判斷出售型房地產開發項目的財務可行性。

(4)靜態投資回收期：是指在不考慮資金的時間價值時，以投資項目的凈現金流量抵償原始總投資所需要的時間，或者說以凈收益收回初始投資所需要的時間。

19、如何計算財務凈現值及判斷投資項目是否可行?

20、如何計算財務內部收益率及判斷投資項目是否可行?

21、如何計算動態投資回收期及判斷投資項目是否可行?

22、投資風險與收益的關系是什么?

任何一項投資都包含著收益和風險兩個基本因素，即投資既要獲取收益，又要承擔風險。具體來說，高風險要求高收益。

23、什么是房地產投資風險?它有哪些特征?

房地產投資風險是指房地產投資出現損失的可能性大小，這種損失包括實際收益小于預期收益的損失和所投入資金的損失。房地產投資風險的特征主要有：客觀性、不確定性、潛在性、損益雙重性、可測性、相關性。

24、房地產投資會有哪些風險?

(1)房地產投資的系統風險：通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險。

(2)房地產投資的非系統風險：收益現金流風險、資本價值風險、比較風險、時間風險、持有期風險。

25、如何應對房地產投資風險?

(1)房地產投資風險應對的原則：連續性、針對性、可行性、經濟性。

(2)房地產投資風險的應對方法：風險回避、風險組合、風險控制、風險轉移、風險自留、風險利用。

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（責任編輯：wrr）

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