為了幫助考生系統的復習房產經紀人考試課 程，全面的了解房產經紀人考 試教材 的相關重點，小編特編輯匯總了2011年房產經紀人考試 相關知識的輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助!  

三、房地產經紀的發展展望

(一)現代服務業的發展與房地產經紀業

服務是指行為主體通過該項活動使另一個主體即服務對象獲得某種利益。從20世紀開始，特別是第二次世界大戰后，服務業的發展日趨明顯。在發達國家中，隨著服務業的快速發展，產業結構發生了深刻變化：第一產業比重下降，第二產業比重下降或保持穩定，作為第三產業的服務業比重則急劇上升。

服務業的迅猛發展首先是工業生產自動化不斷提高和社會經濟結構相應變革的結果。因為現代科學技術的不斷進步，使得實際物質產品的生產更多地由各種自動化的機械去完成，人類勞動就比以往更多集中于為驅動機械而必需的“信息”的生產，如對新產品、新技術的研究、設計、管理等。同時，專業化分工的發展和市場競爭中的效率至上原則，迫使工業制造業中的各種非直接物質產品生產部門逐漸從制造業中分離出來，便形成了日益龐大的服務業。

其次，專業化分工越細，生產過程越迂回，經濟活動日益網絡化，因而溝通各類經濟主體之間“物”的流通和信息流通的部門也就越多。第三，隨著生活水平的提高，人們不再僅僅滿足于商品的消費，需要各種適應個性化需求的服務來不斷提高生活質量，這也推動了服務業的發展。

隨著網絡技術、信息技術的發展，信息集成技術、互聯網技術也被引入服務業，在一些服務行業中產生了巨大的變化，出現了新的特征。

2002年11月，中共第十六次代表大會的報告中提出“加快發展現代服務業，提高第三產業在國民經濟中的比重”。其中的“現代服務業”就是針對服務業發展的新特點而提的，它相當于美國等西方國家所稱的“知識密集型服務業”。

區別于“傳統服務業”，現代服務業是為了滿足企業和其他社會組織商務活動(公務活動)的功能強化與職能外化的需要而發展起來的，主要是為企業和其他社會組織的商務活動(公務活動)降低成本、擴展功能、提升效率而捉供服務的相關產業部門。

其主要特征是知識密集、基于網絡技術，以及現代化的經營理念與經營模式。“現代服務業”是隨著現代經濟和社會活動的發展才會產生，具有十分明顯的時代特征，故可稱其為“現代服務業”。

具體來說“現代服務業”主要指依托電子信息等高技術或現代經營方式和組織形式而發展起來的服務業。

既包括新興服務業，如以互聯網為基礎的網絡服務、移動通信、信息服務、現代物流等;也包括對傳統服務業的技術改造和升級，如電信、金融、中介服務、房地產等。其本質是實現服務業的現代化。

現代服務業的發展實質上反映了在現代經濟發展環境和現代信息技術推動下服務業發展的新趨勢。房地產經紀業雖然是歷史悠久的傳統服務業，但在現代經濟和現代信息技術迅猛發展的推動下，已經開始向現代服務業轉型，主要會在三個方面表現出來：

(1)以先進的信息技術為主要依托，信息整合、開發與利用能級大大提高

在現代服務業中，有相當大一部分產業的功能就是深度利用信息技術對有關信息資源進行高強度的開發整合。

房地產經紀業也是如此。然而，傳統的房地產經紀業在信息利用的廣度、信息開發的深度、信息整合的范圍、信息技術的等級等方面都與現代服務業有著較大的差距。

傳統的房地產經紀業主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通過供需配對促成交易，其信息整合的范圍僅限于同一經紀機構內部，其所利用的信息技術也無非是計算機數據庫、局域網等普通信息技術，而從發達國家和地區房地產經紀業發展的經驗來看，依托于快速發展的信息技術，房地產經紀行業可以通過建立全新的行業運行模式，采用最先進的信息技術，在更大范圍內整合房地產市場及相關信息，進一步提高其促進房地產市場流通的功能，并通過各類信息的深度加工，圍繞房地產市場流通提供專業咨詢、顧問等高附加值服務。例如，美國房地產經經紀行業很早就建立了多重房源上市服務(MlS)系統，該系統整合了全行業的房源信息，大大提高了全行業促進房地產交易的社會經濟功能。

(2)行業知識和技術密集程度提高，專業化分工向縱深發展

傳統的房地產經紀業主要集中于住宅的租售居間、代理等，住宅市場以買賣為主的流通方式使得房地產經紀業并不太關注房地產使用過程中的問題，因此，從業人員主要需要掌握房地產交易、產權登記的法律和實務操作知識與技能，以及相關的建筑、金融、市場營銷知識等。而作為現代服務業的房地產經紀業更多地拓展到了種類繁多的商業房地產領域，大量涉獵寫字樓、商鋪、購物中心、倉儲和工業房地產市場，為金融、商業、物流、制造業等企業提供房地產租賃、購置的咨詢、代理服務。從事這類業務的房地產經紀人員，不僅要掌握房地產專業知識，還要掌握相關產業的產業運行、業務流程、商品特征等專業知識，掌握為具體的對象產業服務所需要的房地產使用成本測算、房地產使用方案籌劃等技能。

這就要求大大提高房地產經紀業的知識和技術密集程度。

(3)企業規模擴大，現代企業制度成為龍頭企業的發展根本

傳統的房地產經紀業通常以單純的知識、智力、勞務輸出為主，企業規模以中小型為主，家族企業、小型合伙企業是房地產經紀業常見的企業類型。但是房地產流通形式的演進，房地產資產運營模式的變化，以及技術、知識密集程度的提高，都要求房地產經紀企業具有更雄厚的資金以及與之相稱的現代企業制度。

從發達國家和地區的經驗來看，一些房地產經紀業的龍頭企業大多通過在資本市場上市，來形成雄厚的資金實力和上市公司所必須具備的現代企業制度。

(二)房地產業的發展與房地產經紀業

房地產業的形成與發展，是分工不斷深化的結果。在自由市場經濟條件下，房地產流通具有自發演進、不斷發展的過程，從而規定了房地產業內生演進的基本路徑。

房地產流通方式的演進是沿著如何通過流通中的產權形式創新來實現房地產價值運動的重構這一方向發展的，而房地產價值運動的重構總是以有利于提高價值實現的可能性為宗旨的，它或者是通過價值支付時點的分散化，或者是通過價值支付主體的分散化，或者是將以上兩者結合。

在這一演進過程中，房地產業內部逐漸產生行業分化，將自發地形成資金和專業實力雄厚的房地產投資業(它們也是最主要的房地產出租人)，和為房地產投資業服務的房地產開發、房地產金融、房地產經紀、房地產設施管理等細分行業。

房地產業從以生產環節(房地產開發)為主的“類制造業”，轉化為真正意義上的服務業，從向社會提供有形的產品——房地產，轉為提供“服務”——房地產的使用功能或者從事房地產專業活動的人力資源及相關資源的使用功能。

房地產業發展的內在規律，決定了房地產經紀業將隨著房地產業的發展而在房地產業占據越來越重要的位置。

目前在中國，國家統計部門尚沒有對房地產經紀業進行專門的統計，根據《第一次全國經濟普查主要數據公報》，2004年包括房地產經紀業在內的房地產中介服務業僅占房地產業主營業務收入的1.43%、利潤的3.80%(見表1—4)。而美國2002年房地產經紀業就已占到房地產業全行業營業收入的19.45%。這正是與美國房地產業的較高發展階段相關聯的。目前美國房地產業的主體是房地產服務業，即或者是主要由房地產的“物”來提供服務(房地產租賃)或者是主要由房地產業的“人”來提供專業服務(房地產經紀、房地產估價、物業管理、房地產咨詢等)。而在由房地產業的“人”所提的服務中，房地產經紀業所占的比重最高，2002年其營業收達到房地產服務業總收入的32.0l%。

2004年中國房地產業企業法人單位主營業務收入和利潤總額 表1-4

主營業務收入(億人民幣元)占房地產業

主營業務收入的比重(%)利潤總額

(億人民幣元)占房地產業利潤總額的比重(%)

房地產開發經營1331590.33%1035.284.47%

物業管理682.14.63%41.23.36%

房地產中介服務211.11.43%46.63.80%

其他房地產活動532.43.6l%102.58.36%

合 計14740.6100.00%1225.5100.00%

資料來源：中國國家統計局，《第一次全國經濟普查主要數據公報》(第三號)

(三)現代房地產經紀業

目前，我國房地產經紀業正呈現出由傳統房地產經紀業向現代房地產經紀業發展的趨勢，具體而言，表現在以下幾個方面：

1.資本和信息化成為推動房地產經紀業發展的兩大支柱

傳統的房地產經紀業主要靠大量從事一線經紀業務的人力資源和少數精英類的專業人士(營銷策劃高手、銷售高手等)來運作。然而，未來將有更多的產業資本流入房地產經紀業，資本推動下的房地產經紀業務運營的信息化將更趨加速。資本和信息化將成為推動中國房地產經紀業發展的兩大支柱。房地產經紀業的生產要素、業務類型的轉型、新型業態的形成、行業整體的產業升級，無一不是在這兩大因素的作用下進行的。

2.主要生產要素由勞動密集型轉向知識密集型轉變

長期以來，房地產經紀業具有技能要求不高，勞動力密集的特征。信息技術發

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