為了幫助考生系統的復習房產經紀人考試課 程，全面的了解房產經紀人考 試教材 的相關重點，小編特編輯匯總了2011年房產經紀人考試 相關知識的輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助!  

三、房地產市場調查資料的搜集(熟悉)

資料搜集內容包括基本資料、房地產行業法規資料、項目基地現狀資料、交通流量資料、人文社會經濟資料、公共設施資料、商圈資料、房地產市場景氣資料、銷售資料、競爭項目資料和租金資料等。

(一)搜集資料的途徑

1.交易雙方當事人

訪問地區市場上曾經發生過交易行為的買方或賣方，應著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等。在訪問中應盡量了解其交易進行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導引出其他市場交易線索。訪問者可以詢問交易當事人，為什么會接受與其當初的報價方案不同的成交結果，其所作決策是依據哪些理由。據此可掌握更多該地方的市場交易資料，并有助于了解交易內容有無其他附加條件。

2.促成房地產交易行為的中介組織

房地產市場上的中介組織，具有促進交易行為的作用，在房地產市場上十分活躍。一般而言，他們不但參與交易行為，且對于地區市場十分了解。因此，市場調查人員可利用其提供的資料，增加市場調查的深度和廣度。

3.房地產開發企業公開發布的各種銷售或出租廣告

房地產開發企業公開推出銷售或出租個案之前都預先做好市場調查工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大參考價值。—個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應注意其中的銷售或租賃條件如當事人雙方的關系、付款方式、附屬設備、折扣、銷售或租賃標的物的狀況等基本條件。

4.熟悉房地產市場的專業人士

房地產估價師等專業人士十分熟悉房地產市場，調查人員可向其探詢交易資料作為再進一步查證的依據。這種查證方式較費工夫，但不失為有效的交易資料探尋方法。調查時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據。

5.同業間資料的交流

房地產同業間如果能秉持合作的態度，以經整理分析的次級資料進行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發企業接受，因為他們往往視此種交流與自己的業務有利害關系。只有在互惠互利的情況下房地產同業之間的資料交流才能進行，

6.準交易資料的利用

交易資料一般必須是買賣雙方達成協議和發生房地產交易行為的資料。而準交易資料是當事人擬出售(購買)房地產的單方面意愿的報價資料，凡處于未促成供求雙方一致意愿階段的資料都稱為“準交易資料”。供求雙方對于價格都有一致立場的市場交易資料固然極具采證性，但這些資料往往事過境遷，而且資料經迂回的傳遞搜集起來也較為困難(除非列在計劃性的日常工作中)。地區市場上的準交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準交易行為者擬定價格前必須預先到該地方市場了解交易情況，參考當時的成交價格后才能初步決定價格。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致分析出房地產市場的基本行情。如果能利用準交易資料配合環境因素的比較分析，并運用房地產專業知識進行判斷，必能使它成為具有很好利用價值的資料。

7.向房地產租售經辦人員討教

主要是參加房地產交易展示會、展覽會、換房大會，了解各類信息、行情，索取有關資料。

8.各類二手資料

次級資料主要是政府各類統計資料中有關房地產的數據和分析材料;與房地產業相關的銀行、消費者組織、咨詢機構以及新聞媒體所提供的資料;來自上級主管部門和行業管理機構、行業協調機構的資料;一些專業和非專業研究機構提供的相關資料，以及來自本企業各部門的數據材料。

(二)一手資料和二手資料的搜集

1.一手資料和二手資料

一手資料的搜集是依據特定目的，遵循完整的研究設計及調查設計，并通過調查執行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會科學研究中經常使用。房地產開發企業以往較依賴市場經驗而不注重方法，但因土地資源有限，市場競爭日益激烈，某些初級資料(例如潛在客戶購買力、選擇區位評估因素、客戶滿意度、商業圈類型等)的使用性高、目的明確，若配合次級資料使用，可使開發企業做出更正確的判斷。

二手資料一般分為：①內部二手資料。一般人常常忽略公司內部資料的可貴性而未加以利用，例如開發公司或代理公司每個項目方案的執行過程報告或分析報告，如初期的土地購買評估報告、產品定位報告、銷售檢討報告、結案統計報告等，通常都是極有參考價值的資料來源。由這些資料可整理出項目個案的購買客戶群體的狀況，對項目策劃時的目標客戶群研究及產品策劃構想很有幫助。②外部二手資料。在各種資料搜集上，可依照各種資料的性質整理分析。如政府發布的經濟狀況統計數據、各項政策公告及政策法規執行的狀況、建筑規劃及各項統計數據;學術研究文獻中，主要有各項政府重要計劃的研究分析，對當前政策制度或特定主題的研究討論，例如經濟適用住房政策的定位;企業發布的行業資料及市場報告除供求狀況外，還有項目的規劃、價格、貸款及市場對各種產品的接受程度等。因此，在進行項目策劃定位時須事先擬定資料搜集的方式，理出一條脈絡分明的定位邏輯，以達到事半功倍的效果。

2.資料和數據的分類

(1)房地產行業法規資料

目前我國已出臺的有關房地產的法律法規主要有：《城市房地產管理法》，《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《物權法》、《建筑法》等。各地方也根據當地情況分別制訂地方性法規。

(2)人文社會經濟資料

人口統計變量和經濟變量是房地產市場分析中應該選擇調查的重要數據。①人口統計特征變量。區域內的人口、戶數及其增長、年齡、教育程度、家庭收入等對當地房地產的供求有重要的影響。②產業結構。產業結構與職業或行業類別比例是相輔相成的。區域的產業結構不斷優化升級，第三產業比重的增加，會造成該區域對金融、服務等產業的需求增加，房地產產品品質和性能也因此不同。

人文社會經濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異，但大部分資料都可由次級資料獲得。但在運用這些次級資料時，最重要的是要以搜集5～10年長期資料為基礎，才能掌握發展的趨勢。

(3)項目基地現狀資料

不論是住宅、商業或工業用地，都可從下列的土地、建筑物及坐落環境的狀況，掌握土地的開發條件：①地形狀況;②地上物狀況;③相鄰地塊狀況;④基地四周道路、給排水狀況;⑤附近公共設施及交通狀況。(4)交通流量資料交通流量常能帶來人口流量，使人流駐留地點的商業價值提升。

(5)公共設施資料

公共設施建設在城市發展過程中是非常重要的，要根據各地區的人口、土地使用、交通運輸等現狀及未來發展趨勢，由政府擬定公共設施的項目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質，因此公共設施的多少及完善與否直接影響房地產的品質及價格。

公共設施用地的開發與使用對房地產開發有重大影響。

(6)房地產市場景氣資料

房地產景氣究竟是指價格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢?一般來說房地產市場的“景氣”衡量標準界定在交易量上是較客觀的。

(7)銷售資料

一個預售項目推出后是否銷售成功，依賴于其是否能充分了解市場，避免劣勢競爭，并能提供符合需求的產品及條件。而對市場了解的方式就是要掌握各競爭項目的銷售狀況資料，進而了解市場上產品供求、銷售成敗的原因，以及客源特征等等。

一般而言，樓書銷售資料包括海報、銷售現場資料及其他資料等。①銷售海報樓書及廣告。海報提供的重要信息在于該項目的特色、地點及交通、平面規劃配置及建材設備等。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預售項目主要的訴求重點及對象。②銷售現場資料。銷售現場是接觸業務的第一線，客戶反應資料是最直接最真實資料。

(8)競爭項目資料

競爭項目所在的區域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。在同一區域內除了同類型產品是主要競爭項目外，其他類型不同的產品，因會吸收同區域內的客源，有時也需特別注意其發展方向。至于區域外的項目，即使是同類型的，也無需作為競爭項目深入了解。

項目推出前及推出期間須掌握競爭項目個案的狀況及動態，這是房地產銷售開發企業、市調人員及策劃人員不斷成長的主要工具與渠道。由于競爭項目個案必須深入了解，所以除了要與各開發公司、代理公司的項目人員維持良好關系以探詢資料外，還要對公開的項目個案定期追蹤其銷售、廣告等資料。

需要搜集的競爭項目個案資料包括產品定位、房型組合、公共設施分攤方式、規劃特色、定價方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經驗的房地產開發企業若能掌握任何一個項目的上述資料，其銷售好壞大都能了然于心。

(9)租金資料

租金根據房屋種類、房齡、外觀、地段、環境等而有所不同。分述如下：①住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。需注意住宅產品應靠近學校、公園、市場;公寓若面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。②辦公樓：辦公樓區位必須具備交通順暢、金融機構聚集、商圈成熟、人潮持續等條

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁