第一章 房地產法律規定

第二節 房地產法律體系

房地產涉及的社會面廣、資金量大、產權關系復雜，特別需要法律法規的規范，以建立正常的市場秩序，規范市場行為，維護房地產權利人的正當權益。

房地產法律制度，是指由房地產法律、法規所規定的，用于調整和規范人們從事房地產開發、交易、物業管理、房地產管理等的行為準則。

一、房地產法律的調整對象

房地產法律有著特定的調整對象，既不是調整一般的民事關系，也不是調整普通的商品交易關系，它調整的是與房地產開發、交易和管理有關的各種社會關系，具體地說，房地產法律的調整對象包括房地產開發關系、房地產交易關系、房地產行政管理關系及物業管理關系等。

(1)房地產開發關系，是指房地產開發企業依法取得建設用地使用權并進行基礎設施建設、建造房屋過程中產生的法律關系，包括兩方面的內容：第一，獲得建設用地使用權;第二，在獲得建設用地使用權的土地上建造房屋。

(2)房地產交易關系，是指參與房地產買賣、租賃、抵押等房地產交易行為的各方當事人在房地產交易過程中產生的法律關系，主要包括：房地產開發企業對特定房地產擁有的所有權關系、開發企業或所有權人將房地產出售給他人時所形成的轉讓關系、房地產權利人將房地產出租或抵押給他人所形成的租賃關系或抵押關系。

(3)物業管理關系，是指物業所有者(業主)委托特定的物業服務企業對其所有的物業提供修繕、養護、保管、看管等活動時產生的法律關系。物業管理服務涉及面比較廣泛，酒店、辦公樓、住宅小區等都可以通過這種方式來進行管理。

(4)房地產行政管理關系，是指房地產行政主管部門依據法律規定對房地產市場實施管理、監督、檢查時發生的法律關系。這種法律關系同前幾種關系不同，典型特征是其主體法律地位的不平等，是管理與被管理的關系。

二、房地產法律體系

房地產法律體系是指各種不同層次的調整房地產法律關系的法律法規，由現行有效的房地產法律、行政法規、部門規章、地方性法規、地方性規章構成，按照一定的內在聯系而組成的一整套有機、統一、完整的法律、法規體系。從立法層次上看，主要包括下列內容：

(一)憲法

《中華人民共和國憲法》(以下簡稱《憲法》)是國家的根本大法。對于房地產法，《憲法》也作出了原則性規定，如《憲法》第十條明確了土地的所有權權屬關系：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。該條同時規定了關于土地的轉讓問題：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。規定“一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地”。還對土地征收或征用和利用作了原則性規定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征

收或者征用并給予補償”。《憲法》具有最高的法律效力，無論是房地產立法或執法都必須遵循憲法規定的原則。

(二)房地產法律

全國人民代表大會及其常務委員會頒布的法律，這些法律的效力僅次于憲法，是房地產法律體系中重要的法律規定，是制定有關房地產法規、規章的依據和基礎。

1.《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《城市房地產管理法》)

該法于1994年頒布，1995年1月1日起施行，2007年第一次修訂，2009年第二次修訂。制定《城市房地產管理法》的目的是“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展”。《城市房地產管理法》以城市規劃為依據，對如何取得國有土地使用權，如何進行房地產開發、房地產交易和房地產權屬登記管理等作出具體規定。該法是我國第一部全面規范房地產開發用地、房地產開發建設、房地產交易、房地產登記管理的大法，是房地產業立法、執法和管理的主要依據。

2.與房地產相關的法律

(1)《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)

該法于2007年3月16日頒布，2007年10月1日起施行。頒布《物權法》的目的是“為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權”。《物權法》使房地產領域涉及的權屬界定、物權保護有了明確的法律依據，是保障房地產市場健康運行的重要法律基礎。

(2)《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)

該法于1986年頒布，分別于1998年、2004年修訂。頒布《土地管理法》的目的是“為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展”。《土地管理法》是解決土地資源的保護、利用和配置，規范城市建設用地的征收或征用，即征收或征用農村集體所有的土地以及使用國有土地等問題的主要依據。

(3)《中華人民共和國城鄉規劃法》(以下簡稱《城鄉規劃法》)

該法于2007年10月28日頒布、2008年1月1日起施行。頒布《城鄉規劃法》的目的是“為了加強城鄉規劃管理，協調城鄉空間布局，改善人居環境，促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展”。《城鄉規劃法》重點規范了城市建設用地布局、功能分區和各項建設的具體部署，控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協調各項基礎設施和公共設施建設。

此外，與房地產相關的法律還有《民法通則》、《合同法》、《中華人民共和國擔保法》等。

(三)房地產行政法規

房地產行政法規是以國務院令形式頒布的，主要有《城市房地產開發經營管理條例》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《物業管理條例》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《住房公積金管理條例》等。

(四)地方性法規

是指有立法權的地方人民代表大會及其常務委員會依據憲法、法律和行政法規的規定，制定的調整本行政區域內房地產法律關系的規范性文件，在本行政區域內有效。如《安徽省城市房地產交易管理條例》等。

(五)行政規章和規范性文件

行政規章包括國務院部委制定的部門規章和有立法權的地方政府制定的政府規章。主要有：《房地產開發企業資質管理規定》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《房地產經紀管理辦法》、《商品房屋租賃管理辦法》、《房地產估價機構管理辦法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》、《房產測繪管理辦法》、《房屋登記辦法》、《城市危險房屋管理規定》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《物業服務企業資質管理辦法》、《城市房屋白蟻防治管理規定》、《住宅專項維修資金管理

辦法》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等。

規范性文件是指行政機關依法制定的具有普遍約束力的文件，具有約束和規范人們行為的性質，近兩年房地產規范性文件主要有：《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2016]10號)、《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發[2010]4號)、《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發[2011]1號)、《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》 (建房[2010]53號)、《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》(建房[2010]83號)、《關于進一步貫徹落實國發[2010]10號文件的通知》(建房[2010]155號)、《物業承接查驗辦法》(建房[2010]165號)、《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》(建房[2010]186號)、《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房[2011]77號)、《住房公積金行政監督辦法》(建金管[2004]34號)、《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》(建金管

[2005]5號)、《關于試行住房公積金督察員制度的意見》(建稽[2010]102號)、《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》(建金[2010]179號)、《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》 (國土資發[2010]151號)、 《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》 (銀發[2010]275號)、《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》(財稅[2010]94號)、 《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》 (財稅[2011]12號)等。

(六)最高人民法院的司法解釋

最高人民法院在審理房地產案件中，會對房地產領域的有關問題進行解釋，或者對疑難問題進行研究并就此發布指導性文件，如最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等，也是我國房地產法律體系的組成部分。

另外，有關房地產的技術規范，如《房地產估價規范》、《房地產市場信息系統技術規范》等，也可納入廣義的房地產法律體系的范疇。

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（責任編輯：lqh）

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