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第五章  房地產交易管理制度與政策(掌握)

一、房地產交易的概念

1994年7月5日頒布的《城市房地產管理法》則對房地產交易進行了更為明確的立法解釋：房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

二、房地產交易的原則

房地產交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，應當遵循自愿、公平、誠實信用等原則。

三、房地產交易的基本制度

《城市房地產管理法》規定了三項房地產交易基本制度，即房地產成交價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產價格評估人員資格認證制度。

1．房地產成交價格申報制度

《城市房地產管理法》規定；“國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者做不實的申報。”法律要求如實申報房地產成交價格的本意之一是加強契稅等與房地產交易有關的稅收征管。根據國務院《契稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》的有關規定，納稅人未依法繳納契稅、土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。由此可見，先納稅后申請房地產權屬變更登記是一個法定程序。稅務機關在接到價格申報后，如發現成交價格明顯低于市場正常價格的，應當及時通知交易雙方，按不低于稅收機關確認的價格繳納有關稅金后，房地產管理部門方可為其辦理房地產交易手續，核發權屬證書。這里提到的價格評估是出于依法征稅的需要，不屬于登記機構不得要求對房地產進行評估的禁令范疇。

發現交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，并不是要求交易雙方當事人更改成交價格，只是通知交易雙方應當按什么價格交納有關稅金。

2．房地產價格評估制度

《城市房地產管理法》規定“國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。”“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。”

3．房地產價格評估人員資格認證制度

《城市房地產管理法》規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”《城市房地產中介服務管理規定》進一步明確：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。”“房地產估價師必須是經國家統一考試、執業資格認證，

（責任編輯：中大編輯）

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