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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的主要內(nèi)容包括：

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研

(1)政治法律環(huán)境調(diào)研：政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起影響和制約作用的政治形勢(shì)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)及其變化等，

包括：

①各級(jí)政府有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策，如房改政策、開(kāi)發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地定級(jí)及地價(jià)政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等;

②各級(jí)政府有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等;

③國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護(hù)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等;

④政府有關(guān)方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財(cái)政政策、物價(jià)政策、就業(yè)政策等;

⑤政局的變化，包括國(guó)際和國(guó)內(nèi)政治形勢(shì)、政府的重大人事變動(dòng)等。

(2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研：主要是了解財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)等因素，這些因素影響的是市場(chǎng)大氣候。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平、物價(jià)指數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也會(huì)產(chǎn)生根本性的影響。

(3)社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研：主要是居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理乃至對(duì)生活的態(tài)度、對(duì)人生的價(jià)值取向等。

(4)社區(qū)環(huán)境調(diào)研：內(nèi)容包括社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研主要包括：

①房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研：房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)容量調(diào)研主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成;

②房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研：房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)就是為滿足一定的需要，而引起人們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念;

③房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研：房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)者在實(shí)際房地產(chǎn)消費(fèi)過(guò)程中的具體表現(xiàn)。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是指在某一時(shí)期內(nèi)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。它主要調(diào)研以下幾個(gè)方面：

(1)行情調(diào)研：即整個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給變化趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率;

房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售狀況與銷(xiāo)售潛力;房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期;

房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類(lèi)和數(shù)量、是否存在著市場(chǎng)空隙;有關(guān)同類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本、價(jià)格、利潤(rùn)的比較;

整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，最適合于客戶接受的價(jià)格策略;新產(chǎn)品定價(jià)及價(jià)格變動(dòng)幅度等。

(2)市場(chǎng)反響調(diào)研：

①現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度;

②新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。

(3)建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況調(diào)研。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略有著重要的影響。

(2)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研：房地產(chǎn)價(jià)格的高低對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售和盈利有著直接的影響，積極開(kāi)展企業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)研，對(duì)企業(yè)進(jìn)行正確的市場(chǎng)產(chǎn)品定價(jià)具有重要的作用。

(3)房地產(chǎn)促銷(xiāo)調(diào)研：廣告是促進(jìn)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)銷(xiāo)售的一種重要手段，廣告促銷(xiāo)的效果是房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。促銷(xiāo)調(diào)研的主要內(nèi)容包括：

①房地產(chǎn)企業(yè)促銷(xiāo)方式，廣告媒介的比較、選擇;

②房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定;

③房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研;

④房地產(chǎn)商品廣告計(jì)劃和預(yù)算的擬定;

⑤房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇;

⑥人員促銷(xiāo)的配備狀況;

⑦各種營(yíng)業(yè)推戶活動(dòng)的租售績(jī)效。

(4)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)研：一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)渠道執(zhí)行的功能是把商品從生產(chǎn)者那里轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手里。

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