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經濟增長的原由及策略2

3．二律背反和人們心理預期失衡。

當今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產，關鍵在于居民心理預期信心十足，消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。但要居民對未來有信心，應有適當的消費政策、制度。消費政策說到底只能調節兩個平衡關系：一是個人的金融資產用于投資與用于消費的平衡關系；二是即期消費與遠期消費的平衡關系。用于投資多就用于消費少，用于近期消費多就用于遠期消費少。

但現在的政策是：一方面鼓勵人們投資股票，解決國有企業的籌資問題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵人們到市場購置相對過剩商品，鼓勵人們旅游花錢。一方面讓人們快花錢，現在就花錢，購買市場當期消費相對過剩商品，另一方面又推出房改、醫改、教育改，特別是購房，為遠期消費負更多責任。一方面是下崗、就業難，收入預期不容樂觀，另一方面支出預期增多，居民對未來收支的心理預期失去信心。政府政策將解決當前國民經濟中的重大難題和解決房屋積壓問題，都壓在銀行儲蓄存款6萬億上。

這里不談收入分配差距大的因素，也不談80%居民只占儲蓄存款20%，僅就我國12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平（3.8人）才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預算減少，支出預期增加，就是實行抵押貸款購房，人們對購房也拘謹起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲蓄謹慎功能就起主導作用，不敢貿然取出購房。

4．收入分配差距擴大，邊際消費傾向下降。

在我國一個人均GDP處于低水平的國家，當前最終消費水平58.8%，居民消費水平47.5%的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴大。

據國家統計局1995年對全國3.5萬戶城鎮居民和7萬戶農民抽樣調查證實，1995年全國城鎮居民人均可支配收入為4283元，人均生活費收入3893元，均比1994年實際增長4.9%.1996年的人均可支配收入和人均生活費支出，又均比1995年實際增長4%以上。但與此同時在人均收入增長中居民收入的減收面又不斷擴大。1994年上半年全國城鎮居民減收面為37.9%，比1993年同期擴大2.7個百分點；1995年全國城鎮居民平均收入增長近5個百分點的同時，卻有41%居民收入減少，比1994年居民減收面又擴大了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國城鎮人均收入仍呈增長趨勢，與此同時由于經濟結構調整和經濟不景氣導致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續擴大甚至差距懸殊。這種收入差距表現在不同群體間，例如私營企業（包括外資企業）里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達100倍以上。

有人估計現在我國百萬富翁超過百萬戶，并有10多個超過億元的富翁。這種過大的收入差距表現在我國的基尼系數上，20世紀80年代為28.8，90年代為38.8，貧富差距擴大。這種過大的收入差距反映在居民儲蓄存款中，占人口總數20%的富人，擁有6萬億存款的80%，而占人口總數80%的居民，僅只有6萬億存款的20%.

生活消費支出中呈現規律是低收入階層的邊際消費傾向高于高收入階層的消費傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據1996年對36370戶和1997年對37890戶我國城鎮居民家庭基本情況調查結果的分析，也證實以上原理。1996年到1997年我國最低收入戶消費支出增長率為0.25%，最高收入戶消費支出增長率為12.78%，從縱向可以看出在人們收入提高過程中，消費支出的絕對額相應增長。但是最低收入戶和最高收入戶收入戶的需求彈性系數，即消費支出增長率與全部收入增長率之比，最低收入戶為2.5，最高收入戶為1.13.這就是說前者增長的收入比后者增長的收入，有更大的比例用于消費支出。而我國由于收入分配差距擴大，近幾年減收面擴大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導致1981年到1997年我國城鎮居民的邊際消費傾向由0.84下降到0.64.

就對房地產的購置和房地產的啟動而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數大，邊際消費傾向高，但無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的需求彈性系數小，邊際消費傾向低，住房條件也相對好，不急于購房。于是開發出的房屋難以實現，房地產難以啟動。

三、啟動我國房地產業的構想

1．繼續實施反衰退和調節經濟周期的政策措施。

啟動房地產，我們認為應區別一般政策措施和針對實際的特別方略。前段時間政府出臺的政策措施，應該看到實際上是市場經濟國家反衰退和調節經濟周期的一般理論指導下的做法；例如降低銀行利息率，降低存款準備金和鼓勵銀行放款、擴大財政支出、大幅度提高職工工資和增強居民購買力、減輕稅費、鼓勵居民投資股票、債券等等政策措施，對阻止物價繼續下跌和低迷，防止國民經濟不振和衰退，調節國民經濟增長態勢和穩定發展，從不同角度起著作用。當然也對房地產經濟發展起了不同程度調節作用。因為房地產業與國民經濟之間存在寒暑表的關系。今后，無論是為國民經濟走出低谷，還是為啟動房地產都需要繼續貫徹執行這些政策措施。

然而由于存在前述的不利房地產實現的深層次的問題，而且這些多年積累起來的問題也不是短期馬上可以解決的，所以啟動房地產僅僅依靠前述一般政策措施，不會理想，不會較快見效。例如：由于居民收入增長率長期落后于GDP增長率所形成的過低消費率，造成的居民購房貨幣支付能力不足，不可能在一兩年通過提高工資，增加收入，補足占GDP近14個百分點，達到居民消費率60%的合理比例。因為這需要一個較長時期，要有一個復雜過程。除了逐年提高在職職工工資，還要減少失業和增加就業，還要發展小城鎮；要增加就業又有賴于經濟結構調整到合理，而經濟結構合理調整又有賴政策制定和實施時間和過程。

要較快啟動房地產，除繼續實施刺激國民經濟發展的一般政策以外，還必須從實際出發，有針對性實施一些特別方略。

2．有針對性的啟動房地產的近期方略。

（1）抓住收入水平較高群體，以稅收配合啟動房地產。目前我國銀行6萬億儲蓄存款，如果做具體分析，就不能簡單說居民無購房能力，或有錢不敢花的結論。這6萬億存款中有相當大的部分為高收入或較高收入階層所有。

據《經濟日報》1999年5月20日頭版郭克莎的文章怎樣看待投資與消費的協調增長所述：目前我國科技教育界已形成了一個規模不小的高收入階層，他們擁有的銀行存款在居民儲蓄總額中估計占20%左右。知識分子的住房條件要改善，政府極為重視，他們自己也企

盼住房水平提高和居住環境改善。知識分子的收入不僅穩定且快速增長，對未來收支的心理預期也充滿信心。如果政府以優惠價格批租出讓一些環境較好土地，開發營建一些高檔公寓、連體別墅，并以減免勞務報酬、稿酬、特許權使用費等的個人所得稅相配合，他們應會樂意投資購房。這不僅能啟動房地產拉動經濟增長的乘數大，還能改善知識分子生活工作條件，還有利于高校和科研單位的服務體系社會化。

企業家、私營企業主、演藝明星等更是我國的高收入階層。住房有顯示社會地位的功能。政府若能批租出讓一些環境優雅的土地，開發營建出高水平的別墅，并冠以企業家花園、明星別墅苑，并完善配套交流中心、談判中心、社交場所、娛樂宮、購物大廈，這里既居住環境優雅，又顯示他們名譽和地位，還有利他們進行經營情報交流和社會交往。如果加上政府減免個人所得稅、部分私營企業所得稅相配合，他們便會樂意投資購置。

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