第二節 房屋登記相關規定

一、房屋登記的范圍

《物權法》、《城市房地產管理法》，特別是《城鄉規劃法》的頒布實施，對完善和建立城鄉統籌管理體制，實行城鄉一體化的房屋登記創造了積極的條件。依據《物權法》、《城市房地產管理法》和《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等法律、行政法規，原建設部制定的《房屋登記辦法》，其適用范圍既包括國有土地上的房屋，也包括集體土地上的房屋。同時，《房屋登記辦法》還規定，具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物，也可以參照房屋登記的規定和程序，由房屋登記機構依法登記。國土資源部印發了《土地登記辦法》。

二、房屋登記機構

《房屋登記辦法》規定，房屋登記機構是指直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。依據上述法律、法規的規定，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構是法定的房屋登記和發證機關，其他部門登記和發放的房屋所有權證書，不具有法律效力，不受國家法律的保護。

三、房屋登記的基本要求

(一)以共同申請為原則，以單方申請為例外

申請房屋登記原則上由有關當事人雙方共同申請，但特殊情形下，也可以單方申請。《房屋登記辦法》規定，可以由當事人單方申請的情形有：因合法建造房屋取得房屋權利;因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利;因繼承、受遺贈取得房屋權利;有《房屋登記辦法》所列變更登記情形之一;房屋滅失;權利人放棄房屋權利;法律、法規規定的其他情形。

對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋，由房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，所有權人記載為全體業主，但不頒發房屋權屬證書。

(二)以查驗申請資料為主，實施必要的實地查看

《房屋登記辦法》對不同類型的房屋登記申請人應提供的材料作出了具體的規定。房屋登記機構在申請人提交申請材料時應當查驗登記材料是否齊全、是否符合法定形式，并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，并予以保留。

在作好材料查驗、事項詢問的基礎上，依據《物權法》的要求，《房屋登記辦法》還規定，房屋所有權初始登記、在建工程抵押登記、因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記，以及法律、法規規定的應當實地查看的其他房屋登記事項，房屋登記機構應當實地對擬登記的房屋進行實地查看。

(三)按房屋基本單元進行登記

房屋按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間。《房屋登記辦法》規定：國有土地范圍內成套住房，以套為基本單元進行登記;非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。

四、房屋登記的種類

根據《房屋登記辦法》，房屋登記包括

(一)房屋所有權登記

房屋所有權登記是指，房屋登記機構根據申請人的申請，將房屋所有權或所有權變動等事項，在登記簿上予以記載的行為。房屋所有權登記分為：房屋所有權初始登記、房屋所有權變更登記、房屋所有權轉移登記、房屋所有權注銷登記。房屋所有權初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權而進行的登記。房屋所有權變更登記是指，房地產權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發生變化而進行的登記。如權利人法定名稱變更或者房地產現狀、用途變更，房屋門牌號碼的改變，路名的更改，房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少，部分房屋拆除等。房屋所有權轉移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權發生轉移而進行的登記。房屋所有權注銷登記是指，因房屋或土地滅失、放棄房屋所有權等情形，導致喪失房屋所有權等而進行的登記。

(二)房屋抵押權登記

房屋抵押權登記是指，房屋登記機構根據抵押當事人申請，依法將抵押權設立、轉移、變動等的事項在登記簿上予以記載的行為。房屋抵押權登記分為：一般抵押登記和最高額抵押登記。一般抵押登記包括：房屋抵押權設立登記、房屋抵押權變更登記、房屋抵押權轉移登記、房屋抵押權注銷登記。最高額抵押登記包括：房屋最高額抵押權設立登記、房屋最高額抵押權變更登記、房屋最高額抵押權轉移登記、房屋最高額抵押權確定登記。

(三)地役權登記

地役權登記是指，房屋登記機構根據抵押當事人申請，依法將地役權設立、轉移、變動等有關事項在需役地和供役地登記簿上予以記載的行為。

(四)房屋其他登記

其他登記是指，上述房屋登記類型以外的，等房屋登記。

五、房屋登記的程序及要件

房屋登記的一般程序為申請、受理、審核、記載于登記薄、繕證和發證。房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。

(一)申請

《房屋登記辦法》已明確了各類房屋登記申請需要提交的相應材料。房屋登記，申請人向房屋所在地的房屋登記機構提出申請時，應提交申請登記材料的原件。不能提供原件的，應提交經有關機關確認與原件一致的復印件。

申請人應對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。

委托代理人申請房屋登記的，代理人應當提交授權委托書和身份證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理公證或者認證。申請房屋登記的，申請人應按照國家有關規定繳納登記費。

1.申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列文件：

(1)登記申請書;

(2)申請人身份證明;

(3)建設用地使用權證明;

(4)建設工程符合規劃的證明;

(5)房屋已竣工的證明;

(6)房屋測繪報告;

(7)其他必要材料。

前款第(7)項，就是核準某一登記事項所需要而登記辦法沒有直接規定的登記文件。從實際情況看，初始登記時應提供的其他必要材料主要有：被代理人無完全民事行為能力的證明、委托書和施工許可證等。

2.申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列材料：

(1)登記申請書;

(2)申請人身份證明;

(3)房屋所有權證書或者房地產權證書;

(4)證明房屋所有權發生轉移的材料;

(5)其他必要材料。

前款第(4)項，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。

前款第(5)項，可能包括：轉讓劃撥土地上的房屋，應提交政府的批準文件;交納契稅的憑證;測繪圖件;各種佐證的證明文件，如遺失聲明、其他規定要求申請人補充的材料。

3.申請房屋所有權變更登記，應當提交下列材料：

(1)登記申請書;

(2)申請人的身份證明;

(3)房屋所有權證書或者房地產權證書;

(4)證明發生變更事實的材料;

(5)其他必要材料。

4.申請房屋所有權注銷登記的，應當提交下列材料：

(1)登記申請書;

(2)申請人的身份證明;

(3)房屋所有權證書或者房地產權證書;

(4)證明房屋所有權消滅的材料;

(5)其他必要材料。

(二)受理

申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，房屋登記機構應予以受理，并出具書面憑證。申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的，應不予受理，并告知申請人需要補正的內容。

(三)審核

房屋登記機構應查驗申請登記材料，并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應經申請人簽字確認，并歸檔保留。房屋登記機構認為申請登記房屋的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。

(四)記載于登記簿

登記申請符合《房屋登記辦法》規定條件的，房屋登記機構應予以登記，并將申請登記事項記載于房屋登記簿。登記申請不符合《房屋登記辦法》規定條件的，房屋登記機構應不予登記，并書面告知申請人不予登記的原因。

房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。

(五)繕證和發證

房屋登記機構應根據房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發放房屋權屬證書或登記證明。房屋權屬證書包括房屋所有權證書、房屋他項權利證書。

六、屑屋登記的時限

自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于下列時限內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：國有土地范圍內房屋所有權登記，30個工作日;集體土地范圍內房屋所有權登記，60個工作日;抵押權、地役權登記，10個工作日;預告登記、更正登記，10個工作日;異議登記，1個工作日。法律、法規對登記時限另有規定的，從其規定。

公告時間不計入上述規定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經房屋登記機構負責人批準可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。

七、房屋登記的其他規定

(一)關于最高額抵押登記

以房屋設定最高額抵押的，應當申請最高額抵押權設立登記。對最高額抵押權設立前已存在債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍，申請登記的，申請人還應當提交已存在債權的合同或其他登記原因證明材料、抵押人與抵押權人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料。對符合規定條件的最高額抵押權設立登記，房屋登記機構應當將抵押當事人、債務人的名稱(姓名)、登記時間、最高債權額、債權確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權。

最高額抵押權擔保的債權確定前，最高額抵押權發生轉移的，轉讓人和受讓人應當持登記申請書、申請人的身份證明、他項權利證書、最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料、最高額抵押權發生轉移的證明材料等申請最高額抵押權轉移登記。最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，房屋登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當在辦理最高額抵押權確定登記之后，按照規定辦理抵押權轉移登記。

對符合規定條件的最高額抵押權確定登記，登記機構應當將最高額抵押權擔保的債權已經確定的事實記載于房屋登記簿。當事人協議確定或者人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定了債權數額的，房屋登記機構可以依照當事人一方的申請將債權數額確定的事實記載于房屋登記簿。

(二)關于房屋預告登記

當事人預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓(抵押)或有法律、法規規定的其他可以申請房屋預告登記情形的，可以向房屋登記機構申請房屋預告登記。預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。預告登記的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構發放預告登記證明。

(三)關于房屋更正登記和異議登記

權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。房屋登記簿記載確有錯誤的，房屋登記機構應當予以更正;需要更正房屋權屬證書內容的，應當書面通知權利人換領房屋權屬證書;房屋登記簿記載無誤的，應當不予更正，并書面通知申請人。

房屋登記機構發現房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權利歸屬和內容的，應當書面通知有關權利人在規定期限內辦理更正登記;當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構可以依據申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人。對于涉及房屋權利歸屬和內容的房屋登記簿的記載錯誤，房屋登記機構應當書面通知有關權利人在規定期限內辦理更正登記;辦理更正登記期間，權利人因處分其房屋權利申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。

利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。房屋登記機構受理異議登記的，應當將異議事項記載于房屋登記簿。異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，并書面通知申請人。

異議登記期間，異議登記申請人起訴，人民法院不予受理或駁回其訴訟請求的，異議登記申請人或者房屋登記簿記載的權利人可以持登記申請書、申請人的身份證明、相應的證明文件等材料申請注銷異議登記。’

(四)關于基于判決、仲裁的登記

因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權，人民法院協助執行通知書要求房屋登記機構予以登記的，房屋登記機構應當予以辦理。登記機構予以登記的，應當在房屋登記簿中記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實。人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或權利內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或有關法律文書，辦理相應的登記。

司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。

(五)關于在建工程抵押登記

以在建工程設定抵押權的，當事人應當申請在建工程抵押權設立登記。在建工程抵押權可變更、轉讓。已經登記在建工程抵押權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當申請變更登記、轉移登記、注銷登記。在建工程竣工并經房屋所有權初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。在建工程抵押權登記的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構發放在建工程抵押登記證明。

(六)關于房改售房登記

為保證住房制度改革的順利實施，保障產權人的合法權益，規范房改中公有住房出售后的權屬登記及發證工作，房改售房登記發證應按以下規定進行：

1.職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，經登記核實后，發給《房屋所有權證》，產別為“私產”，注記：“房改出售的成本價房，總價款：××元”。

2.職工以標準價購買住房，擁有部分產權。經登記核實后，也發給《房屋所有權證》，產別為“私產(部分產權)”，注記：“房改出售的標準價房，總價款：××元，售房單位××××，產權比例為××(個人);××(單位)。”

3.以成本價或標準價購買的住房，產權來源為“房改售房”。

4.數人出資購房并要求核發房屋共有權證明，經登記核實后，分別給權利人核發《房屋所有權證》，并注明“共有”字樣，在證中注明其他共有人，根據投資比例，注記每人所占份額。

5.對于集資建房、合作建房、單位補貼房、解困房等，原則上應以建房時所訂立的協議(或合同)中所規定的產權劃分條款為準。產權劃分條款訂立不明確的，應由當事人再行協商，補簽協議予以明確，按補簽協議劃分產權。以后，各類建房協議(或合同)凡涉及產權劃分的，都應明確規定房屋建成后的產權分配。

八、房屋登記收費

為規范房屋登記收費行為，依據《物權法》等相關規定，2008年4月15日，國家發展改革委和財政部印發了<國家發展改革委、財政部關于規范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》(發改價格[2008] 924號)。該通知就房屋登記收費的性質、計費方式和標準做出具體規定。

(一)房屋登記費的性質

縣級以上房地產主管部門收取的房屋登記費屬于行政事業性收費，應全額上繳地方國庫，納入地方財政預算管理，具體繳庫辦法按照同級財政部門的規定執行，支出由同級財政部門按照其履行職能的需要核定。

(二)計費方式和標準‘

房屋登記費向申請人收取。按規定需由當事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權利人的一方收取。住房登記一套住房為一件，收費標準為每件80元;農民利用宅基地建設的住房登記，不收取房屋登記費，只收取房屋權屬證書工本費10元;非住房登記的房屋權利人按規定申請并完成一次登記的為一件，收費標準為每件550元。

經濟適用住房登記，以及因房屋坐落的街道或門牌號碼變更、權利人名稱變更而申請的房屋變更登記，按對應性質房屋登記收費標準的一半收取;房屋查封登記、注銷登記和因登記機關錯誤造成的更正登記，不收取房屋登記費。

房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書費。房地產主管部門按規定核發一本房屋權屬證書免收證書費。向一個以上房屋權利人核發房屋權屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元。房屋權利人因丟失、損壞等原因申請補領證書，只收取房屋權屬證書費。上述規定自2008年5月1起執行。

房屋權利人在辦理房屋登記時，委托有關專業技術單位進行房產測繪繳納的費用屬于經營服務性收費，收費標準由省級價格主管部門商有關部門制定。

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（責任編輯：lqh）

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