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第四章 房地產開發
一、房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。(包括:開發投資決策,取得土地,項目立項,規劃設計,土地開發,房屋建造,竣工驗收,商品房銷售,交付使用。)
特點:開民位置的固定性;開發市場的區域性;開發過程的時序性;受法規政策的影響;開民資金的巨大性;開發周期的較長性(單項開發一般需2-3年,綜合性一般需4-5年,大規模項目需10年以上);
開民投資的高風險和高回報性;開發投資的保值增值性。(保值增值性體現在:A由于土地的稀缺性,資源有限,致使土地價值不斷上升。B一塊生地開發成熟地,隨著基礎設施的建設和環境的改善會使土地的價值大幅提高。C隨著經濟的發展,人民生活水平的提高,房地產需求量的增加,房產價格總體也呈上升直爭勢。D當通貨膨脹、銀行存款利率下調較低時,投資房地產具有明顯的保值增值作用。)
按開發對象分:土地開發,房屋開發,房地產綜合開發
按開發主體分:獨資開發,合資開發,合資合作和個體投資開發
按開發區域分:新區開發,舊區開發
按開發規模分:單項開發,成片開發
房地產開發的程序:投資機會的選擇,決策分析,前期工作,建設和租售四個階段。每個階段的工作內容既有所不同,又緊密聯系、相互銜接,其中有些是交叉進行的。
(例如,在項目可行性研究期間,投資融資活動就著手進行了;在工程建設初期階段,工程投資達到項目投資額的一定比例時,商品房預售就可以開始了。)
二、房地產開發企業:是以營利為目的,從事房地產開發和經營的企業。
按經營管理對象分:專門從事土地和城市基礎設施開發;專門從事地上建筑物開發建設;進行土地和地上建筑物綜合開發。
按注冊資金來源分:外資、內資。
按企業所有制分:公有制,非公有制
按開發經營范圍分:全國性,區域性
按企業功能分:專營,兼營,項目
房地產開發企業的設立:
具備以下條件
1、有自己的名稱和組織機構,
2、有固定的場所,
3、有符合國務院規定的注冊資本,
4、有足夠的專業技術人員,5法律、行政法規規定的其他條件。
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(責任編輯:中大編輯)