第三節 國有土地上房屋征收

一、概述

國家對權利人的財產實行平等保護。但為了國防和外交以及由政府組織實施的基礎設施建設、公共事業、保障性安居工程建設、舊城區改建等公共利益的需要，或者因搶險、救災等緊急需要，國家可依法征收或征用集體、單位和個人的房屋。征收是國家以行政權取得集體、單位和個人的財產所有權的行為。

(一)房屋征收的概念

房屋征收是指國家為了公共利益的需要，依照法定權限和程序強制取得單位、個人及其他不動產并給予公平補償的行為。房屋征收是物權變動的一種特殊情況，是國家取得所有權的一種方式。房屋征收的主體是國家，通常是由市、縣級人民政府以行政命令的方式執行。《物權法》第四十二條規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。因此，不動產征收可分為征收集體所有的土地和征收單位、個人的房屋及其他不動產兩類。

征收集體所有的土地通常簡稱為集體土地征收、土地征收或征地。中華人民共和國境內實行土地公有制，土地只能為國家所有和農民集體所有。因此，土地征收在本書特指為了公共利益的需要，將農民集體所有的土地收歸國有并給予公平補償的行為。

國有土地上房屋征收過去稱為“城市房屋拆遷”，簡稱房屋拆遷或拆遷。2011年1月21日國務院公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號，以下簡稱《房屋征收條例》)，房屋拆遷一詞從此改稱國有土地上房屋征收，簡稱房屋征收。房屋征收通常處于建設項目的前期工作階段，是伴隨著建設項目進行的，是IB城區改造的一個主要環節。

在實踐中，集體土地被依法征收的，同時征收集體土地上的房屋;國有土地上房屋被依法征收的，同時收回國有土地使用權。

(二)房屋征收的限制條件

征收作為一種取得他人合法的財產使用權為目的的強制性行為，一定要有嚴格法定的限制條件：①征收只能以發展公共利益，提升公共福祉為目的;②征收必須依照法定的權限和程序進行;③政府以征收的執行人身份出現，以被征收房地產的客觀市場價值對被征收人的損失予以公平補償。

(三)公共利益的界定

“公共利益，，是國家征收集體土地和單位、個人的房屋的前提條件，是預防公共權力濫用的約束性規定。“公共利益”的界定，旨在保護集體土地和單位個人的房屋不被公共權力肆意侵犯，也是評判征收事件中一項具體征收行為是否合法的根本標準。為此，《憲法》、《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》均明確規定房地產征收必須基于“公共利益的需要”。但公共利益是一個抽象的概念，具體操作中很難界定，屬于世界性難題(譬如美國《憲法》也未能對何謂公共利益做出清晰定義)，我國上述四部法律均未界定公共利益的范圍。《房屋征收條例》界定了公共利益的范圍，即：①國防和外交的需要;②由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;③由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;④由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;⑤由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;⑥法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

(四)管理體制

國有土地上房屋征收管理體制是指由房屋征收主體、房屋征收部門及其管力

職責、管理程序、相互配合等組成的有機整體。《房屋征收條例》規定的房屋征收管理的分工如下：

1.房屋征收主體。房屋征收主體是市、縣級人民政府。市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。

2.房屋征收部門。房屋征收部門是市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)，房屋征收部門組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

3.房屋征收實施單位。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

4.房屋征收的監督與指導部門。上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監督。國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。任何組織和個人對違反本條例規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。

(五)征收決定程序

1.擬定征收補償方案

房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。房屋征收方案的主要內容包括房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間、補償方式、補償金額、補助和獎勵、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。

2.組織有關部門論證

收到房屋征收部門上報的征收方案后，后市、縣級人民政府應當組織發展改革、城鄉規劃、國土資源、環境資源保護、文物保護、財政、建設等有關部門對征收補償方案進行論證，主要論證內容包括建設項目是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，房屋征收目的是否符合房屋征收的前提條件(基于公共利益)，房屋征收范圍是否科學合理，補償方案是否公平等。

3.征求公眾恿見

對征收補償方案進行論證、修訂后，市、縣級人民政府應當予以公布，征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。征求公眾意見結束后，市、縣級人民政府應當將征求意見情況進行匯總，根據公眾反饋情況對征收補償方案進行修改，并將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區改建需要征收房屋，如多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加聽證會，并根據聽證會隋況修改方案。

4.房屋征收決定

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估;房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

5.與房屋征收相關的工作

(1)組織調查登記。房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

(2)對未經登記的建筑進行調查、認定和處理。為了避免在房屋征收時矛盾過于集中，市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。另外，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

(3)暫停辦理相關手續。房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規定實施的，不予補償。房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

(4)作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

二、征收補償

基于公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。

(一)補償內容

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(1)被征收房屋價值的補償;

(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(3)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

房屋征收補償的方式：被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

(二)被征收房屋價值的評估

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

(三)訂立補償協議或作出補償決定

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條第款規定的有關補償協議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

(四)強制執行

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

1.管轄法院

申請人民法院強制執行征收補償決定案件，由房屋所在地基層人民法院管轄，高級人民法院可以根據本地實際情況決定管轄法院。

2.申請強制執行的要件

申請機關向人民法院申請強制執行，除提供《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條規定的強制執行申請書及附具材料外，還應當提供下列材料：

(1)征收補償決定及相關證據和所依據的規范性文件;

(2)征收補償決定送達憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關系人的

意見;

(3)社會穩定風險評估材料;

(4)申請強制執行的房屋狀況;

(5)被執行人的姓名或者名稱、住址及與強制執行相關的財產狀況等具體情況;

(6)法律、行政法規規定應當提交的其他材料。

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

強制執行申請書應當由申請機關負責人簽名，加蓋申請機關印章，并注明日期。

3.與強制執行有關的期限規定

強制執行的申請應當自被執行人的法定起訴期限屆滿之日起三個月內提出;逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理。

人民法院認為強制執行的申請符合形式要件且材料齊全的，應當在接到申請后五日內立案受理，并通知申請機關;不符合形式要件或者材料不全的應當限期補正，并在最終補正的材料提供后五日內立案受理;不符合形式要件或者逾期無正當理由不補正材料的，裁定不予受理。

申請機關對不予受理的裁定有異議的，可以自收到裁定之日起十五日內向上一級人民法院申請復議，上一級人民法院應當自收到復議申請之日起十五日內作出裁定。

人民法院應當自立案之日起三十日內作出是否準予執行的裁定;有特殊情況需要延長審查期限的，由高級人民法院批準。

人民法院裁定不準予執行的，應當說明理由，并在五日內將裁定送達申請機關。

申請機關對不準予執行的裁定有異議的，可以自收到裁定之日起十五日內向上一級人民法院申請復議，上一級人民法院應當自收到復議申請之日起三十日內作出裁定。 、

人民法院裁定準予執行的，應當在五日內將裁定送達申請機關和被執行人，并可以根據實際情況建議申請機關依法采取必要措施，保障征收與補償活動順利實施。

人民法院在審查期間，可以根據需要調取相關證據、詢問當事人、組織聽證或者進行現場調查。

4.不準強制執行的七種情形

征收補償決定存在下列情形之一的，人民法院應當裁定不準予強制執行：

(1)明顯缺乏事實根據;

(2)明顯缺乏法律、法規依據;

(3)明顯不符合公平補償原則，嚴重損害被執行人合法權益，或者使被執行人基本生活、生產經營條件沒有保障;

(4)明顯違反行政目的，嚴重損害公共利益;

(5)嚴重違反法定程序或者正當程序;

(6)超越職權;

(7)法律、法規、規章等規定的其他不宜強制執行的情形。

5.裁定與執行分離為主導的強制執行方式

基于社會穩定風險的評估由市、縣人民政府作出，如由法院強制執行則在實施風險上較難控制。因此，房屋征收的強制執行實行“裁執分離”為主導的方式：人民法院裁定準予執行的，一般由作出征收補償決定的市、縣級人民政府組

織實施，也可以由人民法院執行。

(五)公布補償情況和審計情況

房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

三、國有土地上房屋征收補償評估的具體規定

(一)房屋征收補償評估

房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。

房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。

被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。 ，

被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。此處不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定;協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。

公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

(二)房屋評估爭議的處理

被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。

被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。

各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。

評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。

(三)法律責任

市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分。

房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償青任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

復習思考題

1.國有土地包括哪些土地?集體土地包括哪些土地?

2.土地權屬證書有哪幾種?

3.國家建設所需的土地，可采取哪些途徑獲得?

4.征收集體土地的特點與原則是什么?

5.各級政府征收土地的批準權限是什么?審批時應注意哪幾點?

6.簡述征收土地的工作程序?

7.征地補償費主要包括哪幾項?其標準如何確定?

8.什么是土地使用權出讓?

9.土地使用權出讓的方式有哪幾種?

10.土地使用權出讓的最高年限國家是怎樣規定的?

11.在什么情況下國家可以收回國有土地使用權?

12.土地使用權出讓合同有哪幾類?

13.土地使用權出讓合同的主要內容有哪些?

14.什么是土地使用權劃撥?

15.劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押的條件是什么?

16.什么是閑置土地?

17.閑置土地的處置方式有哪幾種?

18.國有建設用地的審批程序是什么?

19.臨時用地的期限是如何規定的?

20.什么是國有土地租賃?

編輯推薦：

房地產經紀人考試制度政策章節考點知識點

房地產經紀人《專基礎》輔導筆記

房地產經紀人《業務操作》輔導筆記

2016年房地產經紀人考試成績查詢時間

房地產經紀人考試零基礎通關培訓

全國房地產經紀人考試歷年真題整理回顧

（責任編輯：lqh）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁