第二章房地產權利

(一)集體土地征收制度

1.土地征收的概念和前提

法律保障公民和法人的財產權不受侵犯，非經權利人同意不得強制轉讓其財產權，這是現代法治的基本原則。征收和征用是國家強制取得公民和法人的財產權或者強制使用公民和法人的財產的制度，屬于一種例外規則。征收和征用是既有聯系又有區別的兩項法律制度。其共同點在于強制性：依法實施的征收和征用，均僅依政府單方面的意思表示(征收命令、征用命令)而發生效力，無須征得被征收、被征用的公民和法人的同意，被征收、被征用的公民和法人必須服從、不得抗拒。土地征收和征用的不同點是：土地征收的實質是強制收買——主要是土地所有權的改變，集體土地被征收后就變為了國有土地，不存在返還的問題;土地征用的實質是強制使用——只是使用權的改變，被征用的土地使用完畢，應當及時返還被征用人，即是一種臨時使用土地的行為。

鑒于征收是國家強制取得公民和法人財產權的行為，稍有不慎即可造成對公民和法人合法財產的嚴重侵害，因此必須由法律嚴格規定征收的法定條件。各國法律所規定的征收的法定條件有三項：一是為了公共利益的目的;二是必須嚴格依照法律規定的程序;三是必須予以公正補償。《憲法》第十條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”可見，中國土地征收的前提也是公共利益的需要。

2.征收集體土地應遵守的原則

(1)珍惜耕地，合理利用土地的原則

土地是人類賴以生存和生活的基礎，具有有限性和不可再生性的特點，因此，它是最珍貴的自然資源，最寶貴的物質財富，有人說“土地是財富之母”。中國是13億人口的大國，占世界人口的22%，但土地面積只是世界的7%，人均占有的土地面積只是世界人均占有量的l/3左右，特別是人均耕地只有一畝多，大大低于世界人均水平，而且宜農可墾的耕地后備資源不足，即使全部是耕地，也改變不了人均耕地緊缺的狀況。中國耕地具有四個明顯的特點：①人均占有耕地少;②耕地總體質量差;③生產水平低;④退化嚴重，后備資源不足。但是，隨著城市建設的發展和建立社會主義市場經濟的需要，以及人民生活水平的不斷提高，必然還要占用一部分耕地。中國近年來每年大約要征收350萬至750萬畝耕地，這將使土地的供求矛盾日益加劇。因此，在征地時，必須堅持“一要吃飯、二要建設”的方針，必須堅持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本國策，必須堅持精打細算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，堅決反對征而不用，多征少用，浪費土地的錯誤做法。

(2)保證國家建設用地原則

征地特別是占用耕地，必然會給被征地單位和農民帶來一定的困難，但為了國家的整體和長遠利益，就要求被征地單位和農民從全局出發，克服暫時的局部困難，保證國家建設用地。在征地時，應反對兩個極端，一是以節約土地為理由，拒絕國家征收;二是大幅度提高征地費用，以限制非農業部門占用土地。因此，既要貫徹節約用地的原則，又要保證國家建設項目所必需的土地。

(3)妥善安置被征地單位和農民的原則

征地會給被征地單位和農民個人的生產、生活帶來困難和不便，用地單位應根據國家和當地政府的規定，妥善安排被征地范圍內的單位和農民的生產、生活，這是必須堅持的原則。沒有這個原則就不能保證征地工作的順利進行。

妥善安置主要包括五個方面：①要給被征地單位妥善安排生產用地;②要妥善安置征地范圍內的被征收人;③對征地要適當補償;④對因征地給農民造成的損失要適當補助;⑤對征地造成的剩余農民勞動力要適當安排。

(4)有償使用土地的原則

有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內容，是管好土地、促進節約用地和合理利用土地、提高土地效益的經濟手段。有償使用土地有多種形式，如土地使用權出讓、土地租賃、土地使用權作價入資、人股等。由于種種原因，目前對土地還沒有全部實行有償使用。在一個相當長的時間內，土地使用制度將實行雙軌制，即土地使用權有償出讓和土地使用權劃撥兩種制度長期并存，對此，《城市房地產管理法》已有明確規定。

(5)依法征地的原則

征地必須根據國家的有關規定和要求，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準的證書或文件，并按照征地程序和法定的審批權限，依法辦理了征地手續后，才能合法用地。凡無征地手續，或無權批準使用土地的單位批準使用的土地，或超權限批準使用的土地，均屬非法征地，不受法律保護。

3.征收集體土地的政策規定

《土地管理法》對征地的有關問題作了明確規定。

(1)征地的范圍

國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業和列入固定資產投資計劃用地的，經有批準權的人民政府批準后可以征收集體土地，被征地單位和個人應服從國家需要，不得阻撓。

(2)征收土地批準權限的規定

征收土地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府。征收基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院審批;其他用地由省級人民政府審批，并報國務院備案。

征收農地的，應先辦理農用地轉用手續。經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續;經省級人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，超過征地批準權限的，應另行辦理征地審批。為實施土地利用總體規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準農用地轉用。

(3)建設單位申請征地不得化整為零

一個建設項目需要征收的土地，應當根據總體設計一次申請批準，不得化整為零。分期建設的項目，應當分期征地，不得先征待用。鐵路、公路和輸油輸水等管線建設需要征收的土地，可以分段申請批準，辦理征地手續。

(4)對被征地單位和農民進行安置、補償和補助

征地由用地單位依法支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。

(5)臨時用地必須辦理報批手續

工程項目施工，需要材料堆放場地、運輸道路和其他臨時設施的用地，應盡可能在征用的土地范圍內安排，確實需要另行增加臨時用地，由建設單位向批準工程項目用地的機關提出臨時用地的數量和期限的申請，經批準后，同土地所有權單位簽訂臨時用地協議后方可用地。臨時使用土地的期限，最多不得超過兩年，并不得改變批準的用途，不得從事生產性、營業性或其他經營性的活動，不得修建永久性建筑。臨時用地期滿后，應將場地清理并按用地協議支付一切費用，土地管理部門同時注銷其臨時用地使用權。臨時用地超過批準的時間，可再提出申請，不退地又不申請的按違章用地處理。

(6)全民所有制企業，農村集體經濟組織聯營使用的集體土地

全民所有制企業、城鎮集體所有制企業同農村集體經濟組織共同投資興辦的聯營企業所使用的集體土地，必須持縣級以上人民政府按照國家基本建設程序批準的設計任務書或者其他批準文件，由聯營企業向縣級以上人民政府土地管理部門提出用地申請，按照國家建設用地的批準權限，經有批準權的人民政府批準;經批準使用的土地，可以按照國家建設用地的規定實行征收，也可以由農村集體經濟組織按照協議將土地使用權作為聯營條件。

這樣規定是為了適應城鄉橫向經濟聯合，促進地方經濟發展，既體現了占用農地必須遵守的原則，即須經批準方可用地，同時又體現了用地的靈活性，即聯營企業用地，可以不改變土地權屬性質。農村集體經濟組織按協議將土地使用權作為聯營條件的，可以不計算土地補償費和各種補助費。

(7)征收土地時必須進行征地公告

被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征地方案后，10日內應以書面或其他形式進行公告。

(8)合理使用征地補償費

建設用地單位支付的各種勞動力的就業補助和應發的各種補償及其他費用，應按有關規定管理和使用。耕地占用稅用于土地開發和農業發展;菜田基金、土地復墾費、土地荒蕪費、防洪費用于菜田開發建設和土地的調整和治理;征地管理費用于土地管理部門的各種業務開支。各級人民政府和土地管理部門，嚴格監督征地費用的管理和使用，任何單位和個人均不得占用或挪作他用。

(9)特殊征地按特殊政策辦理

1)大中型水利、水電工程建設征收土地的補償費標準和安置費用，由國務院另行規定;

2)征收林地、園林等按林業管理部門的規定辦理;

3)征收土地發現文物、古跡、古樹等應報主管部門處理后方可征地;

4)遷移烈士墓、華僑墓按主管部門規定辦理;

5)用地范圍內的國防設施，經協商后方可征收。

單位安置的人員，安置補助費支付給安置單位;不需要統一安置的人員，補助費發放給個人。

二、我國現行房屋所有權制度

(一)房屋所有權的概念

房屋所有權，是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權利。房屋所有人在法律規定的范圍內，可以排除他人的干涉，對其所有的房屋進行占有、使用、收益、處分。

1.占有：是產權人對其房屋事實上的控制權;占有權是房屋所有權的基本內容，沒有占有，就談不上所有權。然而占有并非就是所有，因為占有分所有人占有和非所有人占有、合法占有和非法占有、善意占有與非善意占有。

2.使用：是產權人按照房產的性能、作用對房屋加以利用的權利;使用權的行使必須符合下列條件：①無損于房屋的本質。②按照房屋的自然性能、經濟性能和規定的土地用途使用。③遵守法律和公共道德，不損害公共利益和他人的合法利益。

3.收益：產權人收取房產所產生的利益的權利，如將房屋出租收取的租金、用房屋作為合伙入股取得紅利等。

4.處分：是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利。如依法對自己所有的房地產出售、出租、抵押、贈與、拆除等。處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產權人行使(法律上有特別規定的除外)。

房屋所有權是一種絕對權，即權利人不需要他人積極行為的協助就可以直接實現自己的權力。

房屋租賃，可以理解為房屋所有權人將房屋一定期限內的占有權、使用權有償讓渡給承租人從而使自己獲得收益的行為。

(二)我國房屋所有權的特點

房屋所有權的特點，一方面由房屋本身的性質所決定，另一方面也由各國的房屋所有權法律制度所決定。我國房屋所有權具有以下特點：

1.房屋的國家所有權、集體所有權和個人所有權同時并存，同等地受到憲法和法律的保護。

2.房屋所有權的客體是具有一定結構、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。未形成房屋或已拆毀的房屋的材料，不能成其為房屋所有權的客體。

3.房屋所有權與其所依附的土地的使用權不可分離。房屋的所有權發生變更，土地的使用權也隨之發生變更，反之亦然。

4.國家所有的房屋廣泛實行所有權與使用權的分離。國家享有所有權，國有企、事業單位和其他組織享有使用權。

5.房屋所有權可以轉讓，但受到土地使用權轉讓的制約。由于房屋所有權與其所依附的土地使用權不可分離，因而，凡不可轉讓使用權的土地上的房屋，其所有權不能轉讓;非法轉讓土地使用權，會導致土地上房屋的轉讓無效。

6.房屋所有權的設立與移轉，需辦理房屋所有權登記和轉移登記手續。不辦理房屋所有權登記或轉移登記手續，不發生確定房屋所有權或移轉房屋所有權的效力。

(三)房屋所有權的取得

房屋所有權的取得，分為原始取得和繼受取得兩種。

1.原始取得

原始取得是指由于一定的法律事實，根據法律的規定，取得新建房屋、無主房屋的所有權，或者不以原房屋所有人的權利和意志為根據而取得房屋的所有權。原始取得主要包括以下情形：(1)依法建造房屋;(2)依法沒收房屋;(3)收歸國有的無主房屋;(4)合法添附的房屋(如翻建、加層)。

2.繼受取得

繼受取得又稱傳來取得，是指根據原房屋所有人的意思接受原房屋所有人轉移之房屋所有權，是以原房屋所有人的所有權和其轉讓所有權的意志為根據的。繼受取得分為因法律行為繼受取得和因法律事件繼受取得兩類。

(1)因法律行為繼受取得房屋所有權是取得房屋所有權最普遍的方法，通常有以下幾種形式：房屋買賣(包括拍賣);房屋贈與;房屋相互交換。房屋所有權自所有權轉移手續辦理完畢后產生效力，即進行所有權登記后便取得房屋所有權。

(2)因法律事件繼受取得房屋所有權，指因被繼承人死亡(包括宣告死亡)的法律事件，繼承人或受遺贈人依法取得房屋所有權。根據《民法通則》的有關規定，在有數個繼承人的情況下，只要繼承人未作放棄繼承的意思表示，繼承的房產如果未作分割，則應認為數個繼承人對房產享有共同所有權。

(四)房屋所有權的消滅

房屋所有權的消滅，是指因某種法律事實的出現，使原房產權利人失去對該房產占有、使用、收益和處分的權利。

引起房屋所有權消滅的法律事實有如下幾種：

1.房屋產權主體的消滅。如房屋所有權人(自然人)死亡或宣告死亡以及法人被終止而導致房產成為無主財產。

2.房屋產權客體的消滅。包括自然災害、爆炸、戰爭等引起房屋的毀滅以及自然損毀等。

3.房產轉讓、受贈等引起原房產權利人對該房產權利的消滅。

4.因國家行政命令或法院判決而喪失。如國家行政機關對房產所有權人的房產征用、征購、拆遷等，除依法給予相應的補償外，原房產權利人的權利因征用、征購、拆遷而喪失。又如人民法院依照法律程序將一方當事人的房產判給另一方當事人所有，原房產權利人因判決發生法律效力而喪失該房屋的所有權。

5.房產所有權人放棄所有權。

(五)建筑物區分所有權

自世紀上半葉開始，英、法、德、意、瑞(士)等國先后進行了工業革命，城市和工業中心的急劇發展。隨著建筑材料和建筑技術的發展，高層建筑拔地而起，多個業主或承租人共同使用同一樓宇的現象出現，但與此相關的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建筑物區分所有權法律制度的呼聲高漲。1804年，《法國民法典》第644條的規定，開創了近代民法建立建筑物區分所有權制度的先河。

我國改革開放以來，隨著住房制度的改革，大量商品房出現，在城市已形成了很多的住宅小區，業主的建筑物區分所有權已經成為私人不動產物權中的重要內容。《物權法》為適應現實的要求，對建筑物區分所有權首次通過立法的方式予以明確：第七十條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第七十一條規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。第七十二條規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

根據《物權法》規定，業主的建筑物區分所有權，包括了三個方面的基本內容：

一是對專有部分的所有權。即業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現居住或者經營的目的;也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情;還可以用來抵押貸款或出售給他人。

二是對建筑區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利;對建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。

三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。業主的建筑物區分所有權三個方面的內容是一個不可分離的整體。

在上述這三個方面的權利中，專有部分的所有權占主導地位，是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一并轉讓。

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（責任編輯：lqh）

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