為了幫助考生系統的復習房產經紀人考試課 程，全面的了解房產經紀人考 試教材 的相關重點，小編特編輯匯總了2011年房產經紀人考試 相關知識的輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助!  

第二章　房地產市場調查與分析

第一節　房地產市場調查

一、房地產市場調查的類型(熟悉)

房地產市場調查主要包括房地產市場環境調查、房地產市場需求調查、房地產市場供給調查和房地產市場營銷活動調查四個方面。

(一)房地產市場環境調查

房地產企業的生存發展是以適應房地產市場環境為前提的，對房地產企業來說，市場環境大多是不可控因素，房地產企業的生產與營銷活動必須與之相協調和適應。盡管企業在市場活動中擁有充分的自主權，但它的經營活動受到社會法律環境的約束，受到行業慣例和準則的制約，社會經濟、文化的發展等也對房地產企業生產經營有制約和影響作用。

1.政治法律環境調查

政治法律環境調查主要是了解對房地產市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產行業管理的有關方針政策、有關法律法規及其變化等，包括：各級政府有關房地產開發經營的方針政策，如房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地分等定級及地價政策、人口政策和產業發展政策等;②各級政府有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用規劃、城鄉規劃和區域規劃等;③國家有關法律法規，如環境保護法、土地管理法、城市房地產管理法、廣告法、反不正當競爭法等;④政府有關方針和政策，如產業政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業政策等;⑤政局的變化，包括國際和國內政治形勢、政府的重大人事變動等。

2.經濟環境調查

經濟環境調查主要是了解財政、金融、經濟發展狀況和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。更重要的是，該地區的居民收入、消費水平、消費結構、物價水平、物價指數，對房地產市場需求也會產生根本性的影響。經濟環境調查應該把握企業所在地區的總的經濟發展前景。一般來說，對于經濟發展迅速的地區，房地產市場的前景也將十分廣闊，市場機會相對多。具體包括：①國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、結構、趨勢、速度和效益;②項目所在地區人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況;③匯率、一般利率水平、獲取貸款的可能性;④國民經濟產業結構和主導產業;⑤居民收入水平、消費結構和消費水平;⑥物價水平及預期的通貨膨脹率;⑦項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況;⑧與特定房地產開發類型和開發地點相關情況。

3.社會文化環境調查

社會文化環境主要是居民的生活習慣、生活方式、消費觀念、消費心理乃至對生活的態度、對人生的價值取向等。社會文化環境在很大程度上決定著人們的價值觀念和購買行為，因此它影響著房地產消費者購買房地產產品的動機、種類、方式。某一地區人們所持有的核心文化價值觀念具有高度的持續性，因此房地產企業必須了解當地消費者的文化和傳統習慣，才能為當地消費者所接受。而一些價值觀，是比較容易變化的，這也為房地產企業開發新的產品、引進新的經營思路創造了條件。文化環境調查的內容主要包括：①居民職業構成、教育程度、文化水平等;②家庭人口規模及構成;③居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向等;④消費者民族與宗教信仰、社會風俗等。

4.社區環境調查

社區環境對房地產價格有外部性作用。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益產生正外部性。社區環境調查內容包括杜區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。

(二)房地產市場需求調查

房地產市場需求既可以是特定房地產市場需求的總和，也可以指對某一房地產企業房地產產品的需求數量。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者;購買欲望是需求的動力，是產生需求行為的源泉;購買能力是需求的實現條件，是需求行為的物質保障。三者共同構成了需求的實體。房地產企業為了使其產品適銷對路，必須事先了解消費者的構成、購買動機和購買行為特征，真正做到按照消費者的實際需求來進行企業的生產經營活動;房地產市場需求調查主要包括以下三個方面：

1.房地產消費者調查

房地產消費市場容量調查，主要是調查房地產消費者的數量及其構成。主要包括：①消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢;②調查房地產現實與潛在消費者數量與結構，如地區、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業、宗教信仰等;③消費者的經濟來源和經濟收入水平;④消費者的實際支付能力;⑤消費者對房地產產品質量、價格、服務等方面的要求和意見等。例如，以深圳為例調查消費者情況，需要從以下幾個方面對某項目成交客戶進行分析：①成交客戶上門途徑;②置業目的;③身份;④居住在深圳(香港);⑤居住在羅湖;⑥成交客戶職業分析;⑦年齡段分析;⑧生活習慣分析。

2.房地產消費動機調查

房地產消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產產品的愿望和意念。通過細致而全面的對過去一段時間內吸納率最高的物業特征調查，推斷當前消費者的品味和偏好，以決策目標物業項目的營銷特征。房地產消費動機是激勵房地產消費者產生房地產消費行為的內在原因，主要包括消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。

3.房地產消費行為調查

房地產消費行為是房地產消費者在實際房地產消費過程中的具體表現。房地產消費行為的調查就是對房地產消費者購買模式和習慣的調查，主要調查：①消費者購買房地產商品的數量及種類;②消費者對房屋設計、價格、質量及位置的要求;③消費者對本企業房地產商品的信賴程度和印象;④房地產商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。

(三)房地產市場供給調查

房地產市場的供給是指在某一時期內為房地產市場提供房地產產品的總量。它主要調查以下幾個方面：

1.行情調查

行情調查是對整個地區市場的調查，包括房地產市場現有產品的供給總量、供給結構、供給變化趨勢、市場占有率;土地供給量、房地產開發企業購買土地的意愿、土地價格;房地產子市場的銷售狀況與銷售潛力;房地產子市場產品的市場生命周期;房地產子市場產品供給的充足程度、房地產企業的種類和數量、是否存在著市場空隙;有關同類房地產企業的生產經營成本、價格、利潤的比較;整個房地產子市場產品價格水平的現狀和趨勢，最適合于客戶接受的價格策略;新產品定價及價格變動幅度等。

2.市場反響調查

市場反響調查包括：①現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度;②新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上的應用情況。

3.建筑設計及施工企業調查

主要調查建筑設計及施工企業的信譽、資質和業績等情況。

(四)房地產市場營銷活動調查

房地產市場營銷活動是一系列活動的組合，包括房地產產品、價格、促銷、廣告等活動。因此房地產市場營銷活動調查應圍繞這些營銷組合要素展開。

1.房地產市場競爭情況調查

市場競爭對于房地產企業制定市場營銷策略有著重要的影響。房地產市場競爭情況的調查主要包括競爭企業和競爭產品兩方面內容。

對競爭企業的調查主要包括：①競爭企業的數量、規模、實力狀況;②競爭企業的生產能力、技術裝備水平和社會信譽;③競爭企業所采用的市場營銷策略以及新產品的開發情況;④對房地產企業未來市場競爭情況的分析、預測等。

對競爭產品的調查主要包括：①競爭產品的設計、結構、質量、服務狀況;②競爭產品的市場定價及反應狀況;③競爭產品的市場占有率;④消費者對競爭產品的態度和接受情況等。

2.房地產價格調查

房地產價格的高低對房地產企業的市場銷售和盈利有著直接的影響，積極開展企業房地產價格的調查，對企業進行正確的市場產品定價具有重要的作用。價格調查的內容包括：①影響房地產價格變化的因素，特別是國家價格政策對房地產企業定價的影響;②房地產市場供求情況的變化趨勢;③房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小;④開發企業各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響;⑤國際、國內相關房地產市場的價格;⑥開發個案所在城市及街區房地產市場價格。

3.房地產促銷策略調查

廣告是促進房地產商品市場銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產企業所關注的一個問題。促銷調查的主要內容包括：①房地產企業促銷方式，廣告媒介的比較、選擇;②房地產廣告的時空分布及廣告效果測定;③房地產廣告媒體使用情況的調查;④房地產商品廣告計劃和預算的擬定;⑤房地產廣告代理公司的選擇;⑥人員促銷的配備狀況;⑦各種營業推廣活動的租售績效。

4.房地產營銷渠道調查

一個營銷渠道執行的功能是把商品從生產者那里轉移到消費者手里。房地產營銷對渠道的依賴性不少于一般商品營銷，對房地產營銷渠道的

（責任編輯：中大編輯）

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