房屋買賣合同
由于房屋屬于不動產,房屋買賣合同與一般買賣合同不同。
法律對房屋買賣有下列特別規定,包括:房屋買賣合同需要采用書面形式,買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價金等書面約定;在城鎮買賣房屋的所有權須經房屋登記機構登記后,才發生轉移,如未登記,即使交付,也不發生權利轉移效果;出賣共有房屋房屋的,其他共有人享有同等條件下的優先購買權。
租賃合同(掌握)
1.租賃合同的概念和特征
(1)租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。提供租賃物的使用或收益權的一方為出租人,對租賃物有使用或收益權的一方為承租人。
(2)租賃物須為法律允許流通的不動產和動產。
(3)租賃合同約定的是轉移租賃物的使用或收益權,而不是所有權。
(4)租賃合同終止時,承租人須返還租賃物,這是租賃合同區別于買賣合同的根本特征。
(5)租賃合同的另一特征是雙務、有償合同。
(6)在租賃合同中,交付租金和轉移租賃物的使用、收益權之間存在著對價關系,交付租金是獲取租賃物使用、收益權的對價,而獲取租金是出租人出租財產的目的。
(7)此外,租賃合同還是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件,當事人只要依法達成協議,合同即告成立。
2.租賃合同的種類
(1)根據租賃物的不同,租賃可分為不動產租賃和動產租賃。不動產租賃包括房屋租賃和土地使用權租賃等。
(2)根據法律對租賃是否有特殊的規定,租賃可分為一般租賃和特殊租賃。特殊租賃是相對于一般租賃而言的,是指法律有特別要求的租賃。例如,房地產管理法律對房地產的租賃、海商法對船舶的租賃以及航空法對航空器的租賃等都有特殊的規定。
(3)根據租賃合同是否確定期限,租賃可分為定期租賃和不定期租賃。當事人可以在租賃合同中約定租賃期間,沒有約定租賃期間的則為不定期租賃。
對于不定期租賃,任何一方當事人都有權依自己的意愿隨時解除合同,但在解除合同之前,應預先通知對方。但是,無論是否約定租賃期間,租賃期間都受法定期間(20年)的限制。
3.租賃合同當事人的權利和義務
(1)出租人的義務主要有:①依照合同約定的時間和方式交付租賃物;
②在租賃期間保持租賃物符合約定的用途;
③對出租物的瑕疵擔保,當租賃物有瑕疵或存在權利瑕疵致使承租人不能依約使用收益時,承租人有權解除合同,承租人因此所受損失,出租人應負賠償責任,但承租人訂約時明知有瑕疵的除外。
(2)承租人的義務主要有:
①按照約定的期限支付租金;
②按照合同約定的方法使用租賃物;
③妥善保管租賃物;
④不得擅自改善和增設他物;
⑤當租賃物有修理、防止危害的必要或者其他依誠實信用原則應通知的事由時,負有通知義務;
⑥租賃合同終止時,承租人應將租賃物返還出租人
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(責任編輯:lqh)