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房地產價格構成

下面以“取得房地產開發用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產開發經營方式為例，并從便于測算各構成項目的金額的角度，來劃分房地產價格構成。在這種情況下，房地產價格通常由7大項構成：①土地取得成本；②開發成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發利潤。

1.土地取得成本

土地取得成本是指取得房地產開發用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發商（作為買方）繳納的稅費（如契稅、交易手續費）構成。在目前情況下，土地取得成本的構成根據房地產開發用地取得的途徑，可分為下列3種：

（1）通過征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用中發生的費用和土地使用權出讓金等。

（2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發生的費用和土地使用權出讓金等。

（3）通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發商轉讓的已完成征用或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。

2.開發成本

開發成本是指在取得房地產開發用地后進行土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：

（1）勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規劃、勘察、設計及“三通一平”等工程前期所發生的費用。

（2）基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。

（3）房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用和安裝工程費用。

（4）公共配套設施建設費，包括所需的非營業性的公共配套設施的建設費用。

（5）開發建設過程中的稅費。

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